孙宏斌:再谈对房地产的9个判断

时间:2019/11/07 13:45:22用益信托网

房地产是“政策市”,说的就是这个行业的闸口大小就在于房地产政策松紧度的调节。


但事实上,几乎很少有房企能真正做到对政策趋势的精准洞察。


比如逆周期拿地就是个伪命题,低点拿地高点卖房,几乎就是不可能事件,的确能做到这点就不用盖房子了;其次,每一轮城市行情起飞,老潘也有心问了当地典型开发商营销总,他们都表示,的确没预料到这波行情如此之快。


精准预测都是骗人的,因为变量总比不变的多,很多前提和底层逻辑也在变化。


以至于今天的楼市起伏,有点股市的感觉。


预测准,几乎不可能!


判不准,也导致很多中小房企老板开始索性不要宏观周期判断,因为一个几百亿规模的中小房企,面对一个15万亿超级大海,其实做好自己,做好产品服务和内功,也可以做大,行业是13万亿还是16万亿,还轮不到100亿、200亿房企来操心;


但对大房企就不一样了,航母房企就必须向大海中航母和巨轮一样,各种雷达和监控器都得全套和24小时监控,都力图尽可能看清方向和趋势,以减少风暴对航母房企的冲击。


基于此,TOP头部房企往往对房地产政策、行业蛋糕、行业走势、金融面、行业集中度、系统风险等研究颇多。万科的谭华杰,恒大研究院的任泽平、保利研究院……往往很多研究非常系统且务实,这其中,每年以敢言敢说的融创孙宏斌,虽然整体很少行业分享,但每年总有那么几次的“耿直发言”。或业绩会,或少数高峰论坛。


就在昨天民生银行的不动产金融年会上,孙宏斌做了主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。讲了二十分钟,但已经把房地产的未来、当下机会与风险、政策是否放松、未来头部房企的机会等都做了简单直接的判断。


无论对错精准,分享给大家,也是一种重要声音!


判断1:不让经济过度依赖房地产,或是“国策”


目前房地产政策环境,是中国经济是否还依赖房地产?这是一个国家战略,是一个已经上升到政治高度的国家战略。为什么?


这个行业太大、太重要了。


  • 这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;


  • 这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%。


  • 这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。


所以这个行业太重要了,占的资源已经太多了。


改变经济过度依赖房地产,已经是一个国家的政治高度和长期战略选择,我们要理解这次的调控。


判断2:“期待”调控放松?这不太可能


我们这三年的调控主要就是一句话,房价不能涨。


你说现在经济压力比较大,会不会还会怎么样?我觉得不会的。


四中全会已经有这样的政治定力了。经济增长不需要那么高,4%就挺好。


大家记得2016年10月份限价,很多人其实是误判了,觉得:


  • 2017年“两会”以后就能放开,结果没有放开。


  • 说十九大以后放开,结果没有放开。


  • 说2018年“两会”以后放开,还是没有放开。


  • 一直等到今天,已经第四个年头了,还是没有放开。


主要是这个行业确实太重要了,要理解新形势。


新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是“这一轮调控加上上一轮限价”,这是一个长期的行为。


这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理,这轮调控,基本上会持续很长时间。


判断3:16万亿规模或会保持很多年


未来房地产整体规模,原来我们说60%多,将来还要达到80%多,2030年到达70%,这个空间还是挺大的。


一个是城市化的需求,另外是改善性需求,你在座的每一个人,你身边的10个人,肯定有5个人想要改善,肯定有一半的人想换房子。


虽然你不换也能活着,但是你都希望换!


这个行业我估计还会保持很多年。


今年大概是16万亿左右,这个规模大概还会保持很多年。这是一点。


判断4:房企主战场之变:从抢增量到抢存量


行业还有一个变化,到15万亿的量级的时候,从增量市场往存量市场变。


原来在2007年的时候,这个行业是3万亿,2008年的时候降了一点,2点几万亿。


到了2010年的时候,是4点几万亿,到2011年大概5万亿。


从2007年到2019年,涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。


所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量,有那么多增量,所以大家日子都好过。


但是到了现在以后,就是存量了,就是这15万亿存量,在这上下,这个时候就难做了。


从大家抢增量到抢存量,这其实是一个特别大的变化。


回头看,过去十年确实增量非常大,从2007年3万亿到15万亿,增加了5倍,增加了12万亿,12万亿什么意思?就是增加的是全球汽车市场,全球汽车市场是2万亿美元。


房地产这些年好做,就是因为有那么大增量。


判断5:结构性风险在于“一二线城市与三四线城市”


再一个变化就是,前一轮的时候“去库存”,可能是错的。


因为本来一线和二线库存就很小,这一轮去库存基本上把一二三线的库存去没了,然后2016年10月份限价,限的是一二线城市,强三线城市,现在已经没什么库存了,所以就发现倒挂。


一二线城市通过去库存加上限价,没有风险,只要出来之后都摇号卖掉了。所以一二线强三线往往没啥风险。


目前的问题就是把风险挤到了底线城市了,下面四五线城市、五六线城市,低线城市房价翻了一番,供应量增加很多,这就是结构性风险。


判断6:严厉组合拳调控,让行业风险更小


今后负债总量管理情况下,想增加负债是几乎不可能的。


这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利的。


因为我们的库存大概都在一二线城市,我想房价涨,但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的,即使有泡沫也罢,没有泡沫也罢,我们好干了,最起码风险性小。


而且现在好就好在,现在的调控已经把政府的期望值也调下来了。


原来房价跌了,政府的地价不降,随便出来的地价起价你算一下账,都是亏钱的。


所以政府现在慢慢把期望值也降下来了,反过来,未来房价限价是把风险给弄好了,限负债总额让这个行业的杠杆率降下来了,所以这个行业我觉得会更好一点。


判断7:“品牌、产品、服务”是综合竞争力


第一步,先是库存,库存有问题的话,说不上综合竞争力。


因为房地产的库存很麻烦。


  • 因为挣点钱很难,亏钱特别容易。


  • 要是挣一个亿的话特别难,但是亏一个亿特别容易。


  • 因为挣钱以后一堆事,亏钱之后什么都没有。


所以如果库存有问题,土地储备布局不对,贵了,那基本上就是别说综合竞争能力了,问题直接变化为“能不能活着”?


第二就是品牌、产品、服务,这是个综合竞争力。


要提高我们的综合竞争力,还要看布局和土储质量,因为这个行业分两段,一段是前面投资,后面是做产品,投资做错了的话,做什么产品都亏钱,所以布局和土储很重要。其次看产品和服务,这些都很难。然后再看持续的降低负债率,我们有一个综合的负债率目标,希望负债总额能够下降的不多,利润的大幅增加、销售额的增加,负债率很快降下来。


第三就是坚定的布局消费升级,像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。


我们也一直这么做的,有文旅、旅游,我们文旅是国内最大的,文化我们也在做。这个是房地产+里面的,这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业,教育是个大行业,医疗是个大行业,养老也是大行业,我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。


因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健,还是要讲高质量增长。


判断8:并购解决风险最快,银行要支持并购


第二个建议,你要支持并购,因为并购是解决风险最最快的方法,有很多风险暴露出来,但是并购是解决风险最快的。


如果你还不了银行的钱的话,基本上从你违约到最后你把它拍卖掉,大概平均需要四年时间,快的话需要三年时间,但是并购的话三个月或者半年就解决了,所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险,就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段,所以要支持并购。


不管是从额度上也好,还是并购贷也好,都要支持。


判断9:5年后TOP5占行业30%左右


还要支持头部企业,为什么?不是因为我是头部企业,因为这个行业的头部企业,前五名大概是18%,我估计在五年里面,这个行业的前五名能占到30%,为什么?


因为每个行业,比如汽车行业中国前五名是51%,啤酒行业是73%,空调行业78%,手机行业83%,我说的就是前五名。我们这个行业,前五名是18%,所以再过五年,30%问题不大。


头部企业对行业稳定也有好处,头部企业我说的是前100名,所以这也是一个建议。


作者:潘 永 堂
来源:格 上 财 富

责任编辑:zhangshi

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