信托公司开展城市更新业务的主要类型与发展空间

时间:2019/12/26 14:14:36用益信托网

刚刚结束的2019年中央经济工作会议提出,“要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。”城市更新是城市发展到一定阶段的必然产物,也是房地产市场高阶发展的必然出路。目前在我国城镇化率较高的发达地区,房地产开发已从增量时代进入存量时代。信托公司应及时把握市场转型机遇,配合国家发展战略,响应中央政策号召,积极拓展城市更新业务。


一、信托公司开展城市更新项目的基本情况


2017年以来,信托公司参与的城市更新项目明显增多,且具有以下特点:


1、项目多在重点城市的核心区域


信托公司参与的城市更新项目多数位于重点城市的核心城区,如北京、上海、广州、深圳、武汉等重点一二线城市的核心腹地,且以深圳市的项目居多。


2、城市更新信托产品大部分归类为房地产信托


城市更新项目大致可以分为城市基础建设和建筑物改造,后者又分为商业物业改造和住宅地产改造。信托公司发行的城市更新产品中,只有少数是纯粹的基建信托产品,其余均归类为房地产信托。


3、项目兼具基建和房地产双重属性


城市更新改造项目往往由政府统一规划并组织招投标,政府在城市更新改造中扮演重要的角色。城市更新项目实质上大多是与当地政府(或政府平台公司)开展的合作,可以类比政信类项目。


4、项目的参与机构主要为政府、投资机构、开发商和服务商


城市更新项目前期的参与者为政府,中后期引入投资机构、开发商和服务商。其中投资机构主要为房地产投资基金、投资管理公司和金融机构等。


二、信托公司开展城市更新项目的主要类型


1、传统债权、股权、“股+债”模式


信托公司积极通过股权投资、“股+债”等模式深度参与城市更新项目,通过专业的主动管理获利。从过去信托公司开展的城市更新项目来看,形式并不局限于简单的债权融资。目前城市更新常用的融资方式为“股+债”,通过股权和债权相结合的方式,为城市更新项目提供资金支持。


【典型案例】安信信托深圳罗湖城市更新项目:安信信托发行集合资金信托产品募集资金,用于向项目公司增资和提供股东借款。资金最终用于支付罗湖项目的拆迁安置补偿费用、补缴土地出让金和项目开发建设。增资款和股东借款根据项目资金需求分期投入。安信信托实施财务审计、工程与销售节点管理等主动管理措施。


2、操盘管理模式


信托公司直接投资控股并操盘管理城市更新项目,充分发挥全程主动管理的作用,发现并获取城市中具有可更新改造机会的商用物业,通过改造升级以及提供持有期间专业的运营管理服务,使其成为现金流稳定的核心资产,从而在实现物业价值提升的同时获得收益。


【典型案例】中融信托太阳宫中融广场项目:中融信托成立全资子公司中融长河资本投资管理有限公司(以下简称“中融长河”)。中融长河子公司与中融信托发行的集合资金信托产品共同收购北京百盛百货太阳宫店。项目收购完成后,中融信托综合周边业态及区域特色,将该商业物业全新升级改造成国际绿色环保认证的LEED金级甲级写字楼。在预租阶段,德国大众集团已锁定本项目作为其中国区总部,并于2018年完成整租签约,正式启用。


3、夹层基金模式


信托公司往往选择与专业的资产管理团队合作,在产品设计上充分发挥信托优势,兼顾各方需求,以夹层基金模式为主,参与到城市更新项目中。通过合理的资金组织和灵活的结构安排,解决了各方在参与城市更新业务中所面临的资金需求大、久期长等难点,并且各方能够充分发挥自身优势进行互补,因而这种模式获得普遍好评。


【典型案例】爱建信托上海广场项目:爱建信托发行结构化集合资金信托产品,用于购并改造上海广场项目。由信托公司控制收购主体公司股权,收购完成后,委托专业资产管理团队入场进行全封闭管理。产品设计上发挥信托优势,兼顾各方需求,以夹层基金模式为主。爱建信托向SPV和项目公司分别派驻一名董事,拥有重大事项一票否决权,同时设置对赌条款。


三、信托公司开展城市更新业务的发展空间


1、城镇化发展进程带来城市更新市场需求旺盛


一般来说,当城市化水平超过80%后,城市更新的作用开始凸显出来,成为城市可持续发展的重要方向。尽管我国平均的常住人口城镇化率在2018年依然低于60%,但超大型城市、特大城市、部分大城市人口城镇化率已经超过80%或位于70-80%这个区间,通过城市更新盘活存量土地资源实现可持续发展已经势在必行,这将带来大量的城市更新需求,值得引起信托公司的高度关注。


从区域对比来看,我国珠三角城市群连片发展最彻底、常住人口城镇化率也最高:广东省城镇常住人口占比为70.7%,具体来看,截止2018年末深圳达到了100%、佛山为95.0%、东莞为91.0%、珠海为90.1%、中山为88.4%、广州为86.4%,均超过85%。长三角是我国最大的城市群,包括上海、江苏、浙江和安徽四省共计26个城市,其中上海和南京常驻人口城镇化率都超过了80%;杭州、无锡、苏州、合肥、宁波、常州和镇江在70-80%之间。京津冀城市群城镇化率从2010年的55.7%上升到2018年的65.8%,其中北京、天津城镇化率均超过80%,而其他城市城镇化发展水平相对落后。上述这些城市都有巨大的城市更新潜在需求,值得高度关注。


2、城市产业、人口、资源调整为城市更新提供动力


城市的产业结构的变迁和升级、人口资源的集聚、内部结构的调整,也会给城市更新提供驱动力。从国际经验看,一个城市的发展一般会经历工业型经济向服务型经济的升级转变、低端服务向中高端服务化发展、区域性中心向国际中心城市跨越的过程。产业、人口、资源的集聚能带来更高的效率,中心城市会对人口有持续引力。当城市进入存量房交易为主的发展阶段后,特别是像现在又面临限售时间的限制,城市的住房土地供应必须要通过城市更新才能保证一定的持续性,来满足民生居住问题。从城市内部结构来看,各区域的配套功能和空间承载能力需要与周边的产业特征、人口密度和土地开发强度相适应。土地的稀缺性、维持“地根及房价”的稳定也导致了土地节约集约利用的必然性,这都需要通过推进城市更新来统筹解决。城市更新不仅提升改善了城市面貌、丰富完善了相应的城市功能,也可以是推进区域或城际融合、产业协同嫁接、空间格局重新塑造经济利益重新划分的重要抓手。信托公司在开展城市更新业务时,应充分结合当地产业、人口、资源结构调整情况,配合地方政府政策和发展方向,优化和提升存量资源的改造价值。


3、城市更新市场方兴未艾,信托公司参与潜力巨大


政府政策导向方面,在2009年以前,我国绝大部分城市的房地产市场还没进入存量发展时代,新房供应依然是以增量土地供应为主,很多城市还在不断推进新区规划,城市更新的概念还没有形成,更多的是“违法建筑拆除”、“城中村改造”、“棚户区改造”等相对单一的概念。2009年国土资源部与广东省开展部省合作,推进节约集约用地试点示范省建设。2009年10月,深圳颁布了全国首部《城市更新办法》,将原有的“旧改”概念升级为“城市更新”,是全国最先迈入城市更新常态化和制度化阶段的城市。当下越来越多的城市开始注重城市更新概念,把城市更新作为经济增长的内生新引擎。但因为各地城市发展进程和产业布局的区别,城市封信政策也不尽相同,更新改造模式也在不断迭代。


项目区域分布方面,城市更新主要区域为北上广深等一线和热点二线城市,城镇化率较高的中西部城市比西安、武汉、贵阳等也在纷纷大力度推进城市更新,加速城市建设,改善人居环境,成绩显著。


投资参与主体方面,目前的市场主力主要是房地产开发商和私募基金。前者侧重于旧城、旧村、旧厂的拆除重建类的项目投资,后者偏重于存量资产的改造盘活。也有一部分以轻资产运营为核心竞争力的企业,通过与房地产商或者私募基金合作,正在往重资产模式延伸。信托公司参与城市更新显得远远不足,拥有巨大发展潜力。


4、信托公司开展城市更新业务的专业能力亟待提升


从披露的市场数据来看,多数信托公司开展的业务还未涉足城市更新领域。面对现阶段城镇化发展带来的旺盛需求,信托公司应积极配合国家发展战略,响应政府政策号召,努力拓展城市更新业务。总的来说,信托公司应在以下几方面进行战略部署,以提升自身业务能力,适应当下市场发展。


深入开展行业研究,准确把握项目风险点


信托公司要充分了解各城市各区位的发展战略,进而掌握各城市更新项目的开发改造需求,甄别项目的可行性和营利性,对拆迁、施工、出租销售等管理运营过程中的风险点做出准确研判。因为城市更新项目大多由政府主导,其逻辑更接近政信类业务而非房地产业务,这一点需要格外注意。


提升主动管理能力

目前城市更新项目通常采用股权而非债权的模式进行。并且相对于新建物业,旧物业改造更新往往更加复杂,具有更多“非标”特质。这些因素都对信托公司的主动管理能力提出了更高的要求。


加强相关人才储备力度

操作城市更新项目需要非常专业的人才团队,既要懂投资管理,也要懂存量资产升级改造。房地产信托业务通常只涉及不动产从无到有的开发建设,相关人才未必具备存量物业改造升级的专业能力。这对信托公司是非常大的挑战。



作者:韩 鸣 飞
来源:中 诚 信 托

责任编辑:shuaigr

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