【投资】“淘汰赛”打响 中小房企裁员、卖身自救

时间:2020/03/22 10:18:14用益信托网

尽管各地为房企“减负”的政策频出,但在新冠肺炎疫情影响下,房地产行业仍然被迫迎来了新一轮“洗牌”。


据人民法院公告网显示,2020年初至今,全国已有超过百家房企宣告破产,有时一天就会有好几家房企“消失”,大多为二三线城市里的中小型开发企业。


另一方面,“融资集中”趋势更为明显,资本市场更青睐评级高的大型房企或品牌房企,中小房企很难从新一轮的融资潮中分得一杯羹。一名外资银行从业人员也告诉本报记者,房地产企业并不在此次降低利率的中小微企业名单中。


连日来,记者联系到20多名已破产或进入破产程序的企业负责人或管理人,其中有5人接受了采访。亏损严重、投资不足、资金链断裂,是他们就企业破产提及频率最高的3个原因。


“大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼,甚至是大鱼吃大鱼。”同策研究中心总监张宏伟认为,未来楼市将有新一轮的洗牌。


或迎新一轮洗牌


“疫情之后,我们预判今年全年的商品房销售额规模、销售面积可能会下降7~8个百分点。”中指院杭州分院副院长高院生告诉记者,销售大规模回落带来的损失,可能更多的还是落在中小企业头上。


宁国市长福置业有限公司(以下简称“长福置业”)位于宁国市港口镇五磁村,目前已经进入破产程序。据天眼查信息显示,长福置业的经营范围为房地产开发、销售,注册资本仅为2000万元,是一家典型的地方小型房企。


突如其来的疫情令长福置业原定于3月13日召开的第一次债权人会议推迟至4月24日。


“我们做的是一个政府回迁房项目,只有一部分是自己开发的,而且是中途加入的。”长福置业相关负责人告诉记者,这个项目在开发区还比较特殊,他们刚进驻时,工地里什么也没有。


“政府当初允诺几年内能达到的招商规模,与实际情况相差甚大,时间又拖了太久,公司资金、项目完成度等各方面都不是很好,结果肯定是亏损的。”上述负责人进一步向记者解释亏损原因。


同样进入破产重整程序的还有日照市润泰房地产开发有限公司(以下简称“润泰地产”)。天眼查信息显示,润泰地产成立于2010年7月,主要经营范围为房地产、商品房、沿街房、住宅楼的开发、租赁、销售等,注册资本也不过3000万元。


润泰地产管理人在接受记者采访时表示,公司濒临破产最主要的原因还是资金链断裂,但目前还在处理过程中,结果尚不可知。另一家进入破产程序的房企管理人也表示,公司是因为投资不足、资金链断裂才导致现状。


2月28日,山东省济南市历城区人民法院公告称,于2019年9月24日、10月11日、10月22日相继受理宝世达国际控股集团有限公司、济南宝世达实业发展有限公司等5家相关公司的重整申请。


3月2日,宝世达集团相关负责人在接受记者采访时表示:“公司正在进行重组,地产板块被放弃了,现在已经没有人了。”


中原地产市场分析师卢文曦认为,此次行业洗牌将会较为彻底,区域性中小房企的很多份额可能就没有了。“想进入房地产市场很难,但是被吃掉很容易。”


融资困境


据华泰证券数据,2月,在短融中票的带动下,境内发债规模363亿元,同比上升50%,终结同比“5连降”;而境外债,相较1月的高峰开始回落,但1~2月累计发行1523亿元,同比提高3%,已占去年总发行量的28%。


与此同时,“融资集中”趋势进一步强化。华泰证券研报分析称,高评级地产债明显更受资金追捧,发行占比跃升。1~2月,AAA地产债发行420亿元,占境内地产债发行规模的64%,去年全年为45%;AA+地产债发行152亿元,占比23%,去年为34%;AA地产债发行85亿元,占比12%,去年为21%。


相较之下,中小企业融资空间被大大压缩。锦艺集团就是其中的代表。


财报显示,截至去年6月,锦艺集团借贷融资额度8.99亿元已全部动用,还与5名独立第三方安排6笔共约4430港元的债券。但从2019年下半年至今,集团还未有新的融资记录。


大唐地产资金层面也尤为紧张。公开数据显示,截至2019年6月,大唐地产未偿还的借款达到75.98亿元,一年内需偿还的借款为17.30亿元,1~2年未偿还借款为31.69亿元,但账面现金及现金等价物只有19.42亿元。


浙系房企华鸿嘉信的情况也不容乐观。2016~2018年,华鸿嘉信的销售额分别为210亿元、349亿元、438亿元。但2019年,公司实际销售额仅为460亿元,并未完成原定500亿元的销售目标。相较此前快速扩张,公司的近况并不及预期。


据克而瑞数据,今年前两个月,公司仅完成销售额30.1亿元,排名第88位,相比2019年排名又有所下滑。去年底加入公司的总裁张立洲,这名被外界寄予厚望的“救火队长”也于3月确认离职。


针对融资、现金流近况等问题,记者分别致电致函锦艺集团、大唐地产、华鸿嘉信等企业。


锦艺集团方面表示,公司各项业务和销售均在规划范围内,未有销售上的“巨大损失”,业绩如期实现。公司一直以来在经营上非常重视现金流和资金的使用;大唐地产方面则表示,正处于上市静默期不方便进行回复;而截至发稿,华鸿嘉信方面并未予以回复。


“中小房企的融资情况肯定不如品牌房企那么好。”张宏伟表示,虽然融资授信额度较少,融资成本相对较高,当下中小房企也应尽可能通过自己的渠道融资,包括寻求资本市场力量缓解资金需求。例如,当代置业有绿色住宅、科技住宅的特色,2月份发了两次绿色美元债,每次2亿美元左右,性价比也较为不错。


多元化“自救”


早在此次疫情之前,房地产行业已经迎来一轮洗牌,头部效应越发凸显。克而瑞数据显示,2019年,TOP3、TOP10、TOP30的权益销售金额集中度已分别达到近9.5%、21.4%、35.7%。


“这个阶段,中小房企活下去才是最核心的问题。”高院生认为,首先,应暂时停止拿地及投资行为,要确保自己的现金流;其次,需要想尽办法通过不同方式获得一定的资金支持,比如政府税收减免以及谋求金融方面合作等;最后,迫不得已之际,企业可以通过卖项目、转让部分股权等方式进行自救。


正如高院生所说,为了“活下去”,五矿地产频频出让项目或部分股权。3月2日晚间,五矿地产宣布,该公司拟出售深圳坪山项目49%股权予华润置地,代价为12.863亿元。


两天后,据上海联合产权交易所消息,五矿地产拟再度转让旗下五矿地产(沈阳)有限公司100%股权,预披露起止日为2020年3月4日~31日。更早前,五矿地产还出售另一合资公司49%的股权,重组60亿港元4年期银团贷款。


无独有偶,锦艺集团也于2月21日发布盈利警告,称截至2019年12月的6个月,收益约为8893.9万港元,同比下降2.67%,股东应占溢利约为935.2万港元,同比下降60.12%。有关“锦艺裁员近80人”的传言也随着“盈利警告”的发布而散播开来。


对此,锦艺集团方面回复称,公司未有裁员举动。目前全集团六大板块共有2000多人,已根据政府和企业生产要求,投入到正常的工作生产中。“我们地产板块年前有160多人,现在钉钉上还有150多人,这也是正常的人员流动。”


值得注意的是,昔日集团龙头项目锦艺国际轻纺城,在这场行业淘汰赛中或成拖累。


2019年7月,锦艺集团便公告称,向独立第三方郑州丰祥投资出售佳聪物业全部股权,以2.12亿元人民币现金结算。该售出资产为锦艺国际轻纺城或其一部分。


据悉,欲打造成中国中部首席轻纺展贸综合体的锦艺轻纺城,曾计划投资50亿元,同时规划建设酒店、公寓等配套服务体系。


彼时,锦艺集团副总裁、锦艺轻纺城董事长陈锦庆表示,锦艺轻纺城项目正在打造的是从原材料供应、设计研发、智能制造、商贸展示、仓储物流到电子商务、产业金融、科技文化的全业态产业链发展模式,计划实现“千亿产业集群”。


但锦艺国际轻纺城近年来亏损严重。据报道,锦艺轻纺城相关负责人表示,从近几年锦艺轻纺城的运营来看,每年亏损金额2000万元左右。商铺的入驻率最高的时候是60%,如今降到40%。


锦艺集团相关负责人在接受记者采访时表示,锦艺国际轻纺城作为公司早期规模型项目,带动了集团纺织、地产、商业等众多业务的发展。“该项目是集团产业部门负责的,确实出售了部分物业,未来将重新打造成汽配城。”


起家于纺织业的锦艺集团,多元化发展也一直是其标签。公开资料显示,锦艺集团包括地产、商业、新材料、纺织、金融、互联网等六大产业板块,并涉足教育、康养等产业。去年6月,集团开始涉足工业大麻,一期工程目标年产量约为2000公斤。


“这是企业想通过多元化业务来对冲单一业务、周期变化对于企业报表业绩的影响。”在张宏伟看来,如果单纯做住宅开发,当遇到类似此次疫情楼市出现波动时,中小房企受到的影响会非常大;另一方面,产业与地产结合也是企业跟政府拿地购地的一个手段,能够降低拿地成本。



作者:李 梦 琪,郭 阳 琛,刘 颂 辉
来源:中 国 经 营 报

责任编辑:chenxin

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