近20年,中国房地产最大的秘密,数字触目惊心

时间:2020/09/20 09:08:29用益信托网

前两天,我国统计局发布数据说,1-8月,商品房销售额96943亿元,增长1.6%,1-7月份为下降2.1%。


此前几个月累计都是下滑,也就是说2020年,房地产销售总额同比回正了,且略有增长。


不过同期,销售面积依旧是同比下降3.3%——潜台词就是,房价其实又涨了一丢丢,平均幅度虽然不大,刚需面临的形势终究是又难了一点。


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于是,这两天看到很多人说金九银十,首先杠杆地产要说,这个说法本身是营销体,本来就是骗人的。


去年这个时候,我写了篇文章《金九银十,楼市最大谎言!》(2019年9月23日),用数据证明金九银十骗人的。


事实是,根据国家统计局的数据,从2007年到2018年的12年间,每年的月度交易高点均出现在12月,无一例外。在多数年份,12月单月的房地产交易规模接近当年月均成交规模的2倍。


在个别年份中,12月的交易规模甚至超过当年月均2倍。


其间,每年的第二交易高点,多出现在6月和11月。其中,2016年-2018年的月度成交第二高点,均出现在6月。


这个秘密算是解释清楚了,而中国房地产,还有很多大秘密。


今天杠杆地产,把多年来,我对国统局20年来房地产相关数据的观察,呈现给杆友。4大数据、4个秘密,背后指向一个现实。


且看下文,不吹不夸,本文很好,欢迎杆友读下去。


01.2019年商品住宅销售额,是2000年的43倍;GDP呢?是当年的10倍


4年前,当我们感叹,商品房销售破10万亿时,感觉非常震惊。


其实没什么,如今大家已经在说,2020年商品房销售总额会否突破17万亿元。注意,杠杆地产说的是新房销售额,加上二手房数据就更大(下同)。


这里,杠杆地产多说一句,本文数据口径,以国统局国家数据官网为准,部分数据,可能年鉴或经济普查有调整。


如下图,2000年时,我国商品房销售总额为3935.44亿元,当年我国GDP为100280.1亿元。


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房地产销售额和GDP比值约为0.04。


到了2019年,全国商品房销售额159725.12亿元,差不多是2000年的40倍。2019年,我国GDP为990865.1亿元,房地产销售额和GDP比值约为0.16。


如上图,期间只有2008年、2014年2个年份出现过销售总额下滑。


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不得不说,过去20年,商品房销售额增幅太大了,比GDP猛太多。2019年的GDP大概是2000年的10倍,而房地产销售额则是当年的40.59倍。


当然,杠杆地产特别要说一句,商品住宅的销售额比商品房销售额,要少一点,因为还有商办等商品房。


2000年,商品住宅销售为3228.60亿元,2019年为139439.97亿元,是当年的43倍。


如果看人均GDP,2000年时为7942元,2019年为70892元,20年前后之比为约9倍。


一年的GDP,可以理解成当年全社会创造的新增财富总额,然后个体、企业、政府为主的三部分各自拿走属于自己的。当然,部分社会团体、还有一些群体灰色部分收入,也会分GDP的蛋糕。


如果这样看,普通个人能够拿到的部分,平均来说,比人均GDP肯定是要低的。


因此,很多个体感觉房价压力大,这确实是事实。


02.2019年商品住宅销售面积,是2000年的9倍出头


接着看数据。


2000年时,我国商品房销售面积为18637.13万平米,2019年为171557.87万平米,是当年的9.21倍。


如下图。20年里,只有2008年、2014年2个年份出现过销售面积负增长。


具体来说,2007年销售面积为77354.72万平米,2008年下降至65969.83万平米,但2009年攀升至94755.00万平米。


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2013年,全国商品房销售面积130550.59万平米,2014年降至120648.54万平米,2015年恢复至128494.97万平米,依旧没有回升到2013年的数据。


不过2016年,一下疯狂升至157348.53万平米。


商品住宅销售面积增幅,大致一样。2000年销售面积为16570.28万平米,2019年为150144.32,是当年的9倍出头。


期间,也只有只有2008年、2014年2个年份,出现过销售面积负增长。


2007年全国商品住宅销售面积70135.88万平米,2008年降至59280.35万平米,不过2009年一下升至86184.89万平米。


然后稳步攀升,2013年达到115722.69万平米,应该说2009-2013年之间的年均增量还算好。


接着2014年,跌至105187.79万平米。2015年略有恢复112412.29万平米,比2013年还是要略低。


2016年彻底爆发,137539.93万平米。后面的故事,就不用杠杆地产说了。


03.房价到底是涨了4、5倍,还是10倍?


2000年,全国商品房销售均价为2112.00元/平米。2019年,杠杆地产根据上两部分文章计算为9310.28元/平米。


商品住宅2000年销售均价为1948.00/平米。同理,杠杆地产根据上文数据计算,2019年,全国商品住宅销售均价为9287.06元/平米。


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总的来说,房价翻了4、5倍。不过这个数字和大家的体会是不同的,甚至可以说完全不符合很多人的感受。


比如很多二线城市,2000年时房价也就一两千元,多的也就两三千元每平米。而如今,主要二线城市房价均价都在1万多,甚至直逼两万了。


也就说房价其实是翻了10倍。


为什么平均下来只有4、5倍?杠杆地产要说,因为很多地方跑输了。


另外多说一句,2000年时,中国很多三四线、县级城市房价只有几百块、1000多块左右,甚至很多二线城市均价也不到2000元,为什么当时全国均价竟然有2000元左右?


因为当年房地产消费、销售面积一二线城市占比更明显,很多中小城市的房地产才起步。


而到了今天,中国稍微大一点、经济还行的地级以上城市,均价少有低于1万元/平米的。当然中西部地区例外,这些地方除了省会,均价过万的依旧不多。


所以如今,全国房价平均起来不到1万元/平米


换句话说,不论是20年前,还是今天,城市体量更大、更发达的城市,房价一直是更高的。


至少从过去经验看,是这样。


04.2014年开始,房地产开发企业购置土地面积低到触目惊心


最后部分,杠杆地产想从开发商买了多少地的角度,回顾下20年的房地产变化。这部分在我看来,是今天最重磅的


按照国统局数据,2000年时,房地产开发企业购置土地面积只有16905.24万平米,这个数字看上去不高。


但是如上文所述,当年我国商品房销售面积为18637.13万平米。


也就是说,当年供地和购房需求之间,完全不紧张,如果考虑到平均2点几的容积率,那就更不紧张了。


而且那些年还有廉租房等保障性供应,以及一些残余的福利房。真是幸福的年代。当然,当年人均居住面积不高,和当时收入比,房价也不算低。


总体而言,那个时候的供地是很良心的,当然如上文杠杆地产所述,这和当年很多中小城市城市化进程有关,多数城市还没开始搞土地操盘。


土地金融自然没后来夸张,对土地杠杆的依赖程度也小很多。


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如上图,我们可以发现,一直到2008年,土地供应对于当时来说,整体都是维持高位的。虽然也有起伏,但最起码都是接近4亿平米/年的。


2007年销售面积为77354.72万平米,2008年下降至65969.83万平米。


可以说如果2点几的平均容积率,当年房地产市场全国来说,起码是供需均衡的。


变化发在2009年,当年房地产开发企业购置土地面积,突然降至31909.45万平米。


回忆当年,当时调控看上去没今天严厉,但是在供地上,当时要求明确,而且各大城市搞了“四万亿”大基建上马后,迫切也需要钱,所以2010年开始,又疯

作者:杆 姐
来源:杠 杆 地 产

责任编辑:zhangshi

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