严禁套壳432后地产融资放款通道和抵押登记的解决思路

时间:2020/03/20 08:24:58用益信托网


笔者按:


自新冠疫情以来,不少信托产品出现了大规模爆雷的情况,以四川监管局针对最近信托爆雷的监管动作为例,目前已严禁和严查套432操作开发贷的行为,也即银行、信托自强监管以后将更大程度上减少对地产企业的输血(尤其是前融资金)。另外自2019年7月两高两部发布《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》以来,除银行、信托、小贷公司等具备放贷资质的机构外,很多资金都已缺乏投放给地产公司的通道,加上银行、信托受到的监管限制,目前资金端和开发商对放款通道的渴求更为急迫。需说明的是,因大部分地区在抵押登记的操作方面都只允许金融机构和自然人作为抵押权人,因此解决放款通道的问题更多的是同时解决抵押登记的问题,也即非持牌机构或企业作为抵押权人的登记问题。


为便于说明,以下就监管新规后常见的放款通道解决方案以及近段时间以来AMC在地产融资业务中发挥的重要功能进行详细说明。


一、当前地产融资业务中的放款通道和抵押登记问题


如前文所述,在金融强监管的大背景下,银行当前可操作的更新贷/旧改贷、432开发贷及并购贷的准入门槛越来越高(白名单制的要求),额度也不见放松;信托机构可操作的432开发贷与银行的情况类似,另外虽然不少信托机构开始与地产企业开展真股合作,但最终都会考虑实质债性的一些安排。在常规的放款通道方面,银行、信托受阻,小贷公司成本居高不小,由此催生了当前的明股实债、股加债、金交所收益权、股交所可转债、不良债权受让等更加灵活的放款方式,但即便上述产品形式解决了放款通道的问题,因大部分地区的房产登记中心都只允许持牌金融机构和自然人作为抵押权人,因此上述产品形式涉及的资产管理人、资产服务机构或放款主体最终都无法顺利成为可被登记的抵押权人。需注意的是,在近两年的强监管背景下,不少银行和信托机构通过套壳432或套壳并购贷完成了放款,只是因年后出现的爆雷情况促使了监管层的从严监管,也即今后的套壳放款将很大程度上失去操作空间。


值得庆幸的是,在近几个月的前融产品操作中,越多越多的机构通过与AMC的合作解决放款和抵押登记的问题,为便于读者了解,下文笔者将针对不同的产品进行说明。需注意的是,并非所有地区的房管登记中心都能认可AMC作为抵押权人进行抵押登记,因此在业务操作层面需更多地依赖于各个城市的具体操作性政策。


二、有限合伙企业(含私募基金产品)的放款方式及抵押登记


经过近三年的大力整顿后,地产私募基金目前只剩下真股投资和很小一部分的大股小债产品。地产私募基金受备案难、托管难、募集难三大问题的困扰,从2018年开始市面上就出现了很多不做成基金产品备案,而直接设立合伙企业对地产商的项目公司提供债权融资的做法。简单来说就是基金公司不做GP(因做GP的话必须备案),只是在找到相关投资人后组织各方设立合伙企业并由合伙企业以股东借款等形式向地产商项目公司提供借款(具体是合伙企业直接持有地产商项目公司的股权后提供股东借款)。上述合伙企业在2019年7月两高两部发布的《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》下虽然不能直接对外放款,但通过明股实债、股加债等方式实际上简单化解了放款通道的问题,唯一的问题就剩下大部分地区合伙企业无法成为抵押权人进行抵押登记的办理问题。


需说明的是,在当前的市场环境下,目前的地产基金产品面临的操作问题与上述情况基本一致。一个是产品端不能保本保收益,在操作层面基本都得考虑调整为投资端的对赌做法,比如项目收益等达不到要求时由项目公司的原股东补充流动性、补足收益或回购股权等;另一个问题是抵押登记的问题,因真股投资和大股小债虽然解决了放款通道,但因大部分地区都无法接受基金或基金管理人本身作为抵押权人,亦无法借助银行、信托、小贷等办理抵押登记,由此催生了AMC的联合管理人的模式。具体操作方式如下所述:


1、GP、LP设立有限合伙企业后,AMC与GP、LP三方签订《有限合伙企业管理协议》,约定AMC作为联合管理人, GP与AMC签订《抵押合作协议》,LP与AMC签订《委托函》,有限合伙企业的GP、LP及融资方委托AMC(作为抵押权人)办理抵押登记。


2、AMC与融资方签订《抵押担保协议》、《债务清偿协议》,其中《债务清偿协议》作为抵押登记主合同,约定各方债权债务关系。


备注:AMC作为有限合伙企业联合管理人时,实际上承接了GP的部分权责,比如办理抵押登记和行使抵押权,最终由AMC作为抵押权人以获得房产登记部门的认可。


三、金交所产品的放款方式与抵押登记


上文有提到,因政策层面银行、信托、私募等向房企放款面临历史以来最严格的监管,由此导致金交所收益权产品以及区域股交所的可转债产品在2019年以来迎来业务的爆发期,最主要的原因就是解决了放款通道的问题。金交所的收益权产品方面,目前行业内普遍认可的主要是开发商及/或其项目公司对上游供应商(总包单位、材料供应商等)的应付账款所衍生的应收账款收益权产品;另外区域股交所可转债产品实际上是直接借款,交易结构相对简单,其在办理抵押时通常由配合的银行作为抵押权人,但区域股交所通常具有属地性,仅接受项目或融资人在该区域内。金交所产品的操作层面与有限合伙企业的放款面临的相同的问题,因主管理人基本为非持牌金融机构,因此在很多地方仍旧无法解决抵押登记的问题。以下就金交所收益权类产品借助AMC解决抵押登记的问题进行详细说明。


1、金交所产品设立后,主管理人、合格投资者与AMC三方签订《受托管理协议》,约定AMC为联合管理人, 主管理人与AMC签订《抵押合作协议》,合格投资者与AMC签订《委托函》,合格投资者与主管理人委托AMC(作为抵押权人)办理抵押登记。


2、AMC与融资方签订《抵押担保协议》、《债务清偿协议》,其中《债务清偿协议》作为抵押登记主合同,约定各方债权债务关系。备注:AMC作为金交所产品的联合管理人时,实际上承接了主管理人的部分权责,比如办理抵押登记和行使抵押权,最终由AMC作为抵押权人以获得房产登记部门的认可。


四、贷款逾期后的债权转让(债务重组)


3月16日发布的《不良债权处置方案(以开发贷逾期后的债权收购和处置为例)》一文中,笔者对贷款逾期后,债务重组方的资金进入方式进行了详细介绍,简单来说,一是直接从原债权人手上收购债权(债权收购),二是直接向债务人放款并将款项偿还给原债权人(债务置换);前者主要是收购债权后的抵押登记变更问题,后者主要是放款通道和抵押登记变更的问题(一般情况下找信托配合放款和办理抵押的情况较为常见)。在债权转让方式的操作背景下,资金方(性质不限)通过AMC收购原债权人对融资方(或债务人)享有的债权,具体操作如下:


1、原债权人将其对债务人享有的债权本息转让给AMC,AMC随即将该债权转让给资金方,资金方支付对价给AMC,AMC继续支付对价给原债权人。


2、AMC与债权人、债务人签订债权转让、债务重组等协议后,由AMC作为抵押权人办理抵押登记的变更。


备注:债权转让的模式下AMC实际充当的是类似委贷银行的功能,不过该操作模式下资金方的资金原则上应不为募集类的资金。


作者:西 政 财 富
来源:西 政 财 富

责任编辑:yuz

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