地产非标融资:结构越来越复杂,担保难怎么破?

时间:2020/07/15 09:24:13用益信托网

信托公司现在做地产业务,按照监管规定,要么就是符合“432”的开发贷,要么就是做真股权投资。做开发贷,信托的成本拼不过银行(目前只能做点432套壳,错位抵押的项目),做真股权投资,很多信托公司不具备项目判断和管理能力。


在这种情况下,信托公司还是想做非标融资,就设计出越来越多更复杂的交易结构,以实现明股实债的目的。交易结构总算搭好了,却发现落实担保措施遇到了很大的困难。


地产非标融资业务几乎都会涉及担保措施,但并非所有债权的担保都那么好做,尤其是担保经常会涉及各个地方的“土政策”,从业者如果不多加思量而走了错误的捷径,就可能给自己挖坑而不自知。


在一些创新的融资模式中,担保更是个“老大难”。要破解担保实务操作中的各种难题,需要一些巧思,例如通过《支付协议》化繁为简,将关系复杂的主债权合同简化为简单清晰的款项支付关系。


担保实务问题的产生


有哪些债权可以来做担保?


首先是传统债权,包括银行贷款、信托贷款以及委托贷款。前两者有牌照优势,办理担保顺理成章,而委托贷款虽然以前很盛行,但在新的管理办法出台后,因为募集的资金不再被允许做委托贷款,所以在地产非标融资中几乎绝迹了。


其次是一些创新债权,例如应收账款回购合同、股权收益权回购合同、特定资产收益权回购合同等,这些是信托之前用得比较多的创新债权;另外有一些是目前在私募基金或交易所基金用得比较多的创新债权,例如可转债的认购协议、私募债认购协议,定向融资计划认购协议等。


还有一种是其他债权,例如财务顾问合同、资金的垫付协议,差额的补充协议或者流动性补充协议等。


一般来说,传统债权办抵质押等手续都不会遇到什么问题,但是对于创新债权以及其他债权,很多资管机构从业者在办理相关手续(如抵押手续、强制执行公证手续等)的时候,经常会遭遇相关机构的工作人员因为对合同的不理解而拒绝办理的情况。


四种解决思路


因为主债权的创新导致担保实务中的问题,如何解决?有四种思路:


第一种就是所谓的做通工作,例如做通国土局的工作,但是可能需要台底交易或者是动用社会关系。


第二种思路是推给融资方,一般情况下融资方可以帮助解决,但有时候融资方又会把这个责任推回给资管机构,可能会引起双方的对立,不利于业务的推进。


第三种思路是签署阴阳合同,但这是下下策,因为这会导致一笔融资存在两种法律关系,可能导致担保措施落空。


还有第四种思路,一般当前两种方式都行不通的时候采用这种方式,即资管机构直接和融资方签署一个支付协议,该支付协议是基于股权回购主债权衍生而来的,因此并没有创造出不同的法律关系,且债权债务关系清晰。最高人民法院也有一些司法判定认可支付协议的效力。


支付协议的起草技巧


支付协议既满足了相关手续的办理需求,又没有改变原有交易的法律关系,是较好的解决办法,但在实务操作中也有一些技巧需要注意。


以股权回购为例。假设信托公司做明股实债,增资进入项目公司,将来开发商回购,以此作为主债权去办理土地抵押,国土部门不认可回购作为主债权,这个时候就可以起草一个支付协议去办理抵押手续。


以此为为背景来看支付协议的起草技巧。


首先,支付协议的内容不能与原来的交易合同相抵触。起草支付协议的目的不是要另行建立一套法律关系,而是对原交易合同的简化,以便办理各种手续。因此要注意与原交易合同的勾稽关系,也就是说支付协议要写清楚,融资方需要向资管机构支付一笔款项,这个款项是基于双方之前签的这个股权回购合同,金额、期限、利率等内容都要基于原来的合同,而不能有相矛盾之处。


第二,支付协议的表述,应当简单清晰,不能存在任何歧义。特别是不能将原交易合同中与款项支付无关的法律关系牵扯进来,否则就失去了《支付协议》的价值和功能。


第三,给付条款要准确全面。要重点写清楚债务人资金支付的金额、条件、方式等,给付内容不仅包括本金和利息,还应包括违约金、损害赔偿金、实现债权费用等。


第四,给付义务人要单一,不能存在双向支付关系。支付协议中应只有债务人的承担给付义务,信托公司作为债权人不应承担任何先决义务。


 支付协议起草案例解析


还是以股权收益权转让及回购协议的交易模式来作为一个案例,来说明在多种权利关系下怎么起草支付协议。


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以上是一个股权收益权转让及回购协议的流程,比较简单,就是资管机构从开发商手中收购其持有的股权收益权,支付一个价款;资管产品到期后,开发商再回购股权收益权,并向资管机构支付一笔回购款,资管机构再把股权收益权转回给开发商。


实际上,这个股权收益权转让及回购协议可分解成四个债权债务关系:


债权债务关系一:资管机构有义务支付股权收益权转让价款,融资方有权利收取该转让价款。


债权债务关系二:融资方(开发商)有义务将股权收益权转让给资管机构,资管机构有权利受让股权收益权。


债权债务关系三:融资方有义务向资管机构支付股权收益权回购价款,资管机构有权利收取该回购价款。


债权债务关系四:资管机构有义务将股权收益权转让给融资方,融资方有权利受让该股权收益权。


同时这个股权收益权转让及回购协议还可以分解成两个独立的协议,一个是股权收益权的转让协议,对应的是债权债务关系一和债权债务关系二;一个是股权收益权的回购协议,对应的是债权债务关系三和债权债务关系四。


而支付协议是基于股权收益权回购协议里的债权债务关系三。对资管机构来说,要的就是担保的主债权融资方到期向其支付回购价款,所以支付协议实际上是从众多复杂的法律关系抽出债权债务关系三来确保这一目标的达成。


支付协议一般会约定,根据股权收益权转让及回购协议的约定,融资方(债务人)必须在什么时间向资管机构(债权人)支付多少金额,如果不支付要承担多少违约金或者损害赔偿金等。资管机构再拿这个协议作为主债权合同去国土部门办理抵押手续,或者去公证机构办理强制执行公证手续,一般都能办得下来。


作者:资 管 云
来源:资 管 云

责任编辑:yuz

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