【财富】黎振伟:更新是推进城市有机进化过程,它不是地产开发

时间:2021/09/14 17:24:50用益信托网

当房地产市场从增量时代进入存量时代,城市更新成为未来城市发展新增长极和房企业务布局新风口。但在这条新赛道上,门槛正在不断提高,房企之间差距也在拉大。


“城市更新从来不是为房地产而生的,在未来城市更新中,很多开发商将退出这个市场,因为如果只懂做房地产,你就没法生存。”广东省房协专家委员会主任委员、世联行首席技术官黎振伟直言。


9月10日,一场以“喻晓新生”为主题的“2021中国城市更新论坛走进粤港澳大湾区”在深圳举办。会上,黎振伟发表了以“城市更新的产业发展之道”为主题的演讲。


他认为,城市更新经历了1.0时代、2.0时代目前已经进入城市更新3.0时代。在城市更新1.0时代,主要是空间再造,就是找一个空间把房子拆掉,重建一个新空间,这是开发商很擅长的;2.0时代主要是内容升级,难点在于更新;3.0时代则是给城市赋能,解决的不仅仅是拆迁、更新问题,还要赋能,要立足于城市“永续发展”核心价值,在正确把握未来变化基础上,改善城市人居环境,恢复或维持城市已经失去或正在失去的“城市时代牵引力”功能,“激发城市活力”。


如何恢复?在黎振伟看来,中国城市更新在发展中有两种思维在博弈,并在博弈中迭代。“过去思维是开放思维,很简单就是数字导向;未来是新经济思维,存量激活+增加活力,核心是组建新收益活力,计量标准是持续收益。”


“我们对房地产估价逻辑也在改变,过去是按市场定价法,今后要考虑产业增长值,这些完全是不同的计量方式。”黎振伟表示。


“这种情况下,如果只懂做房地产,你就没法生存。”黎振伟说,所以未来城市更新中很多开发商将退出这个市场。城市更新本质要着眼于城市再生、城市复兴、城市发展,实质是对城市空间重新布局、土地资源重新开发、经济效益重新分配,大大超过原有开发模式。”


产业逻辑下的城市更新给我们带来了新理念。黎振伟表示,过去开发商参与城市更新更多是从能卖多少房收多少钱考虑,今天我们看到城市更新了产业,涵盖科研、研发、智造以及整个服务系统。


房企应该怎么去做?黎振伟给出了建议:第一,选择路径;第二,关注产业;第三,发展保障;第四,赋能城市。“未来城市更新一定是新产业、新业态、新的发展模式和新内容,而不是新建筑,新建筑只是提供服务的,为人才服务、为产业服务,因此,今后房地产企业参与城市更新一定要从产业角度出发。”


话锋一转,他继续说道,当然,我们也在反思城市更新有什么问题,从参与的项目来看,有三个方面值得注意。


第一,空间置换不等于产业升级,产业发展往往跟不上城市发展步伐,因为城市发展太快了,空间不匹配产业发展需求,所以未来城市规划要研究产业与空间的结合。


第二,产业升级不等于追高求全。现在,很多城市做更新特别是厂区改造都在学深圳,都要把深圳的高科技引进去,这是不合理的;深圳只有南山区,大家都想学南山区是不现实的,这样会造成极大浪费。


第三,产业规划要有周期,它是一个长期目标。


“城市更新本质是可持续、渐进式的城市有机进化过程,是对城市空间结构重新布局、土地资源重新开发、经济利益重新分配和区域功能重新塑造,它不是简单的房地产开发,是服务的升级与强化,是科技、金融、文化与生活的结合,是短期向长期可持续发展的转变。我认为,现在中国房地产开发商中能达到这个目标的非常少,如果行业转型很多企业很难继续下去,所以我们要做好充分准备,不要被淘汰。”黎振伟说。


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作者:许 倩
来源:中 国 房 地 产 报

责任编辑:wyx

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