万达上市“梦碎”

时间:2022/04/23 08:47:12用益信托网

2022年4月21日,珠海万达商业管理集团股份有限公司(简称“万达”)的招股书正式失效,万达重回港股梦碎,按照规定,万达需在三个月内重新提交招股书,才可以延续审核。


无独有偶,在此之前,已通过聆讯的祥生活、中梁百悦智佳、中南服务在上市的途中按下了暂停键,选择了撤销上市,同为商管业务的瑞安新天地同样是招股说明书失效。当下资本市场的状况,的确不是一个好的上市时点,但等待万达的是对战略投资者的承诺:在2023年10月31日之前尽早完成万达商业的合格上市。


尽管上市之路充满坎坷,但万达似乎日子过得还不错。


2022年3月28日,万达与鑫苑集团签订战略合作协议;2022年4月1日,万达与建业集团签署战略合作协议;除此之外,万达预计还要接手位于北京朝阳的蓝色港湾商业项目和海淀的五棵松卓展购物中心。


回想五年前的七月,万达、融创、富力地产三方达成了交易。融创以438.44亿元收购万达旗下文旅资产包,富力以199.06亿元收购了万达旗下的酒店资产包。


如今物是人非,当年的买家负重前行,一步步变成了卖家;当年痛心疾首“卖卖卖”的万达,如今却在疯狂抄底。可谓是因祸得福,时也命也。


与五年前不同的是,万达接管项目并没有采取收购的方式,而是专注于项目的运营和管理。其实早在2015年,王健林便开启了轻资产的转型之路。


商业的轻资产究竟是什么?轻资产究竟是“良药”还是“毒药”?


01  万达的轻资产模式


尽管突如其来的疫情把商业带入了寒冬,但早早转型轻资产的万达过的并不差。


所谓轻资产模式,是指商业管理公司无需投入资金进行土地购买或商业物业开发,而是主要负责商业物业的运营及管理。


重资产模式是指商业地产项目的所有流程,从融资、拿地、建设到招商、运营管理完全由一家开发商独立完成,负责全程的开发运营。过去的万达便是靠开发城市综合体,通过在万达广场旁边建一些公寓、写字楼、商铺进行销售,依靠销售形成的现金流来投资建设万达广场,完工后的万达广场由万达商业持有,通过收取租金产生收益。


轻资产模式则是重点关注运营过程中所产生的企业价值的增值,并不依靠持有土地和资产作为核心。通过轻资产的模式,可以大大降低商业管理公司持有或收购资产的财务负担,提高其资金运营效率,以及优化资源配置,从而带来更高的利润率及资本回报率。


根据克尔瑞的整理,商业地产轻资产化的方式主要可以分为四种,主要包括:1.以万科、龙湖为代表的和金融机构进行合作以及财务投资;2.以万达为代表的纯管理输出;3.以红星美凯龙为代表的租赁以及售后回租方式;4.以凯德、绿地和越秀为代表的以基金或者REITs退出的形式。其各自的优缺点如下:


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万达除了纯管理输出模式,同时也会采取租赁的方式运营,具体模式的特点如下:


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02  万达的护城河


尽管众多房企都开启了商业的轻资产运营之路,万达在商业管理领域有自己强有力的护城河。根据弗若斯特沙利文的资料,截至2020年底,万达管理380个商业广场,在管建筑面积5417万平方米,这个规模全球第一。于2018年、2019年及2020年,万达的在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.8%。


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通过轻资产的模式,万达打开了诸如北京、上海、广州、成都等一线城市的投资大门。毕竟在传统重资产模式下,高昂的开发成本和土地成本,万达很难用自有资金建设商业地产项目,而轻资产类万达广场给万达提供了机会。


正是由于万达丰富的操盘经验,其才能拥有强大的话语权,使得万达的轻资产管理是一个甲方的角色,而不是乙方。据有关人士爆料,万达对商业的管理极为严苛,不仅如此,对于原物业的运营团队,万达基本上不再留用,即使留用的人员,也会给予3个月的试用期,重新考核一番。


03  万达的焦虑


为了获得资方的信任,万达与金主们签了一份三年完成220亿元利润的对赌协议。协议要求万达2021年至2023年扣非净利润分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元。如未达成,万达及珠海万赢将以零对价转让有关数量的股份,或向投资者支付现金补偿。


从财务数据可以看到万达近三年面临增收不增利的情况,2020年底11.12亿元的净利润,相较于对赌协议承诺的净利润还有不小的差距。为了实现业绩承诺,万达不得不大规模的提速,加快轻资产的布局。


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早在2014年就已经登陆港交所的万达,私有化之后又回到了老地方。如今万达的IPO招股书又已经“失效”,万达是否会重新递交招股说明书,此次修成“轻功”的万达又能否在资本市场飞的更高,时间终将会告诉我们答案。



作者:刘 中 阳
来源:资 管 云

责任编辑:yangtao

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