信托融资左右互搏

时间:2022/11/24 10:42:07用益信托网

“我们现在不做涉房融资了,风险太大。”


不久前,一家信托机构天津一个地产项目违约,通知投资人要展期后,这家机构做出了跟大多数同行一样的选择——退。


作为跟房地产深度捆绑的行业,大多数信托机构没能逃过这轮地产周期带来的影响。有机构统计,今年前8个月信托产品风险事件中,房地产行业占比到达54%,涉及金额655.86亿,规模占比达到72.23%。


伴随着违约,大量的信托产品投资人尝到了从未遇到的苦果。


就在整个信托行业开始收缩涉房战线的时候,政策出现了转向。


网传数日的“金融16条”,在11月23日由央行和银保监会正式发布。其中,支持房企融资的金融机构中,罕见地出现了信托的名字。


一直以来,监管层面都在执行“去通道、控地产”的要求,不断压降非标融资贷款,信托资金流入房地产受到了严格的限制。这次对信托等资管产品支持房地产合理融资需求,监管的态度是:“鼓励”。


同时,信托也和贷款一样,拿到了存量融资展期 1 年的令牌。


一边支持展期,一边鼓励“输血”,信托机构会做出何种选择?


01、一手展期,一手融资


房地产的重要融资渠道——信托,正在面临严峻考验。


尽管近两年房地产信托规模已经急剧收缩,但存量的房地产信托仍旧巨大。国际评级机构穆迪今年2月23日发布报告预测,2022年前9个月将有人民币2520亿元与房地产直接相关的信托资产到期。


“‘16条’的出台,就是为了缓解明年债务集中到期对房地产企业流动性的压力,防范由此引发的系统性金融风险。”香颂资本执行董事沈萌分析。


有房企融资人士称,此次“16条”鼓励信托非标借款适度展期,给房企提供了一条可以跟金融机构做展期对抗的合理依据。


但如此一来,在存量面临展期压力之时,会不会对新增融资产生影响?


根据中国信托业协会发布的2022年1季度中国信托发展评析报告,资金信托投向结构中,投向房地产的资金信托规模为1.57万亿元,同比下降27.71%,环比下降10.85%,占比进一步下降至10.64%。


机构对于房地产行业的偏好,已经发生了变化。


上述房企融资人士表示:“机构肯定还是会观望一下,钱在账上趴着至少是安全的,投资展期拿不回来是要下课的,离任审计跟出险房企有没有利益往来也要查。现在大部分机构都不做地产,在4到7月去抢城投债了,金融机构永远都是晴天借伞。”


早在2021年用益研究的调研数据就显示,大部分信托机构均暂停了新增地产融资业务,一方面一些信托机构已“踩雷”,目前正在全力进行相关风险处置;另一方面,面对当下地产监管形势及行业现状,业务方面以做好存量项目的投后管理与维护为主,新增业务存在难度。


“在沟通的信托机构中,目前仅有极少量信托机构尚有地产投资额度。”用益研究称。


02、投资人还会买单吗


“旧的(存量)不解决,怎么指望投资人去买新的信托呢?作为非标本来就不重视,本来有些努努力能还的,现在也可以理直气壮地拖着了。”


这是一位个人投资者表达的忧虑。


他说,此前投资信托,尽管不是刚兑,但机构一再强调没有风险,项目优质,没问题。而且和信用债相比,房地产信托投的还有一些抵押物,如果能处置掉的话或许能回来一点钱。


但经历了这一轮之后,他毫不犹豫地拒绝再投,“这一拨地产公司和信托公司都失去了我的信任。”


“既然有政策,原则上是没问题了,但是你没有问题,那是不是代表投资人就没有问题了?信托就是个中介,最后还是用脚投票,政策出来了,公职人员尽力了,金融机构努力了,最后投资人不买单不认可,也没有办法。”上述出险房企人士表示。


普华永道发布的《2022年中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》指出,非银行业金融机构的不良资产同比增幅高达38%,显著高于商业银行和非金融企业的不良资产增幅,主要原因是房地产信托违约大幅增加。


用益信托数据显示,2021年下半年以来,发生逾期、违约的信托产品规模中,地产信托长期占据半数以上,并且2021年8月、10月、12月以及2022年2月、4月、6月的房地产信托违约规模都在100亿元以上。


上述房企融资人士称:“站在投资人角度,买的理财产品如果底层资产是地产,一旦展期,基本就很难维权了。”


穆迪此前的报告称,由于投资者对当前中国房地产业的信用危机存在避险情绪,可能会影响信托公司发行新信托计划来取代到期计划的能力,并可能会导致资金缺口过大,无法由行业自身的流动性资源和自有资金填补。


同样的问题也出现在债券市场,但随着“第二支箭”和“16条”的出现,包括龙湖集团、新城控股、保利发展、美地置业等多家房企的发债申请已获得受理,房企此轮融资总金额已经超过660亿元。


就在11月21日,万科发布公告,公司当日通过董事会决议,提请股东大会授权发行直接债务融资工具,最高额度500亿元。


一位行业内人士表示:“这轮地产调控已经进入到了第三阶段,第一阶段是挤水分;第二阶段是保项目;第三阶段就是保主体。”


中指研究院分析称,“16条”的发布从供需两端全面支持房地产市场平稳健康发展,政策力度空前。


政策核心逻辑是,企业债务展期+支持融资稳定市场主体。


“预计在这一轮调整后,企业资金压力或将得到一定缓解,实现以时间换空间。下一步更重要的是要促进市场销售企稳,唯有企业销售回款得到明显改善,才能使行业恢复正常发展。”


作者:傅 林 林
来源:凤 凰 WEEKLY 地 产

责任编辑:Tnews

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