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7月24日，中央政治局会议强调“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，打开了楼市政策进一步加码的空间。

近日，有关首套房认定标准、购房首付比例、存量房贷利率、上市房企再融资等方面的优化政策陆续落地，有利于因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，推动经济持续回升向好。

我们不禁要问，楼市“金九银十”要来了吗？

01  近期房地产市场下行压力持续加大

▪ 成交量、房价不断走低

新建住宅成交量尚未止跌。8月，30个重点城市成交面积1061万平方米，环比下降7%，同比下降30%。单月成交量自3月以来已是五连跌，也是近五年来的次新低（仅高于2020年2月疫情时）。其中，一线城市整体成交156万平方米，环比下降25%，同比下降43%；二三线城市整体成交905万平方米，环比下降3%，同比下降28%。

二手住宅交易更加低迷。8月，17个重点城市成交面积564万平方米，环比下跌3%，厦门、佛山等城市跌幅更是超过10%；同比下降11%，六成以上城市成交规模低于去年同期，北京、厦门、苏州等城市跌幅在20%以上。而且，年内许多城市二手房挂牌量持续走高。7月，10个重点城市二手房挂牌量约159万套，环比上涨0.92%，同比上涨47.96%，市场去化周期明显拉长。

房价呈现整体下行态势。8月，全国100城新建住宅平均价格16176元/平方米，环比下跌0.01%，同比下跌0.17%。二手住宅平均价格为15625元/平方米，环比下跌0.38%，同比下跌2.29%。特别是一线城市新建、二手住宅价格环比分别下跌0.01%、0.19%，进一步引导悲观情绪向全市场蔓延，影响购房者情绪及其信心。

▪ 土地市场降温明显

土地市场整体供需两弱。一方面，从需求端看，8月22个集中供地城市底价成交地块占比达68%，环比增加4个百分点；触顶成交地块占比仅19%，环比降低7个百分点，市场热度不高。另一方面，从供给端看，新房销售不畅直接影响政府推地力度，300城住宅用地推出绝对规模为近十年同期最低位，三四线城市供地面积降幅普遍在三成以上。

房企拿地向核心城市聚集。1-8月，百强房企拿地总额7888亿元，同比下降10.5%，而且仍有近五成百强房企尚未拿地。从拿地选择看，谨慎、聚焦是投资共识，一二线城市的核心地块是房企争夺的焦点，上海、杭州等地价触顶占比均在六成以上，北京部分地块更是创下近几年土地参拍企业数量纪录。另一边，多数三四线城市则无人问津。

地方土地出让等收入锐减。1-7月，地方国有土地使用权出让收入22875亿元，同比下降19.1%；土地增值税3651亿元，同比下降16.4%。土地出让收入及相关税收的快速下滑将使地方财力受到较大冲击，进而影响各地的化债能力。目前，一些省份的土地出让收入对政府债务利息的覆盖程度已经不足100%，地方政府债务还本付息的压力越来越大。

▪ 房企融资形势依然不容乐观

房企到位资金连续17个月累计同比下滑。在去年底“金融十六条”“三支箭”等政策支持下，房企资金面出现阶段性改善，但政策支持对象主要是优质房企，诸多中小房企融资难状况尚未得到有效解决。数据显示，1-7月，房企到位资金7.82万亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%；自筹资金23916亿元，下降23.0%；定金及预收款27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。

头部房企拉响违约“警报”。8月8日，碧桂园两笔美元债约2250万美元的票息到期未付的消息传出，引起市场轩然大波。在其管理层随后的致歉信中提到，“企业目前正面对创办以来的最大困难”，正式将自身存在的经营风险公布于众。在近两年地产行业不断暴雷的情况下，碧桂园是目前仅存仍未违约的两家千亿民营房企之一。截至2022年末，碧桂园总资产为1.74万亿元，总负债1.43万亿元。很多人把碧桂园面临的处境与恒大相比，猜测其会不会成为下一个恒大。据悉，在进行了诸多努力下，碧桂园目前已经支付了两笔美元债票息，但其资金面紧张状况仍将持续，流动性压力尚未彻底解决。

▪ 政治局会议首提“房地产市场供求关系发生重大变化”

从中长期来看，人口走势对房地产市场需求的支撑力将持续下降，快速城镇化发展减速，城镇住房短缺问题也基本得到解决，住房矛盾已从总量维度转向结构性问题，持续二三十年的房地产高速增长时代已经结束，未来将呈现趋势性回落态势。

从短期来看，城市居民收入增长预期大幅下降，消费信心严重不足；市场库存高企，需求下降幅度超过供给下降幅度，三四线城市、甚至一二线城市非核心区域的商品房去化周期不断拉长。特别是今年二季度以来，房地产市场下行调整幅度加大，如不采取进一步措施，可能存在“硬着陆”风险。

7月24日，中央政治局会议首次明确提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，打开了政策加码的空间，一系列重磅政策得以出台落地。

02  “认房不认贷”政策虽迟但至

在近期落地的一系列楼市新政中，“认房不认贷”政策无疑是其中最重磅也是对市场信心和预期影响最大的。

至9月初，北京、上海、广州、深圳、厦门、成都、重庆等均已正式官宣执行“认房不认贷”政策。其中，北京、上海两个超大城市全域执行，超出市场预期，示范效应更是实质上将政策推向所有城市。“认房不认贷”政策能够把更多群体的购房需求纳入首套房的认定标准中，有利于降低购房成本，提振住房消费需求。

下面，我们以北京市场为例，进行具体分析：

将直接利好哪些群体？主要有两类群体：一是“卖一买一”的置换群体；二是此前在其他城市有过购房或贷款记录，但在本地无房无贷款记录的。根据此前政策，这两类群体在本地买房或置换，不管新购房时名下是否还有房产，在申请贷款时都将被视为“二套”而执行更高的首付比例和房贷利率，在相当程度上抑制了这部分购房需求。例如，目前北京市普通住宅、非普通住宅的首套房首付比例分别为35%、40%；二套房首付比例分别为60%、80%；首套房利率是LPR+55BP（当前为4.75%），二套房是LPR+105BP（当前为5.25%）。“二套”变“首套”后，购房门槛和成本明显降低。

哪类房源将成为“香饽饽”？不同的城市情况可能不一样。但总体来说，改善性住宅的需求量将会增大，因为此前受政策抑制的“卖一买一”客户群体数量不少，而且改善性房源在市场中的占比要小于刚需房源（特别是在一二线城市）。另外，鉴于近年来核心城市优质改善性住宅价格依然有不同程度的上涨，同时理财市场收益率持续走低、股票市场长期低迷，部分拥有多套住宅的居民可能趋于整合名下房产，置换成更为优质的标的，提升家庭资产保值增值能力。

具体到北京来说，以下两种房源受益最大：一是新房，因为基本不受非普线的贷款额度限制，同样首付下，居民购买力有望直接翻倍；二是已购公房，在目前政策下，同样不受非普线的贷款额度限制，但此类房源在市场中占比较小。

而对于普通二手房来说，由于北京目前非普线仍未调整，即使新政后“二套”变“首套”，在网签价不高于相应非普线的前提下（否则要缴纳高额税费），居民普遍可贷款金额最多也仅比新政前多110余万元，在北京住房总价较高的情况下，对于居民置换决策影响总体可控，但短期内仍会出现一批“置换潮”。

“认房不认贷”政策落地后，北京楼市瞬间火热。从新房市场来看，多个项目售楼处24小时不打烊，开发商推盘节奏加快，也有部分项目收回或调低原有优惠折扣。据中原地产统计，北京新政第一天的新房市场成交情况，就超过了8月份约半个月的成交量。

从二手房市场来看，成交量也刷新了近期记录，买家出手速度大大提高，业主议价空间收窄，也有部分业主上调了挂牌价。此外，据悉新政落地两日内，仅链家内部系统中的二手房挂牌房源就激增4000多套，还有很多没来得及在系统中展示，可见居民置换热度较高。

03  对市场的影响

除“认房不认贷”外，在差别化住房信贷政策调整优化中，首付比例的调整超出市场预期，打开了限购城市的首付比例下限，后续可持续关注相关城市政策落地情况，但对此前非限购城市的影响不大。

而降低存量首套住房贷款利率则不及市场预期。一是符合降低存量房贷利率条件的仅为首套住房，二套住房不在范围内；二是利率调整下限为原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，市场普遍预期是降至当前的利率水平。因此，此次调整对于地产销售和消费提振效果或不明显，加之金融资产回报率的趋势性下降，提前还贷情况仍将不同程度存在。

我们预计，随着新一轮优化政策的落地，今年楼市“金九银十”可期，但核心一二线城市复苏情况要明显好于弱二线及三四线城市。而且，参照“小阳春”行情，新政催生的这波热度可能不会持续太久（1-2个月），等积攒的购房需求释放完毕，成交量将明显下滑。但届时距离2024年“小阳春”时点也已不远，新一批具有购买力的居民有望继续带动一波行情，但热度要低于今年。

另外，受益于居民对良好居住环境的追求、近年来不同类型住宅价格市场表现等因素，核心一二线城市城区及近郊新房（后续可能放开限价）、优质二手房（次新、强学区属性等）价格存在一定幅度的上涨预期，而低总价的“老破小”（特别是没有学区属性的）则可能受同类房源挂牌量增加的原因价格承压，不同类型住宅间的价格走势将进一步分化。