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受宏观经济和行业基本面等因素影响，国内REITs底层资产经营依然承压。从已披露的二季度报来看，报告期内REITs底层多数项目修复进程趋缓、业绩完成度不及预期，且各板块延续分化特征。二季报公布后，REITs二级市场整体情绪较为稳定，部分板块在业绩超预期表现下价格有所回升，带动REITs估值整体上行。在“低利率+资产荒”背景下，当前REITs资产的配置价值仍值得关注。

高速公路：修复态势趋缓

整体来看，车流量与通行费收入继续保持同比修复态势，但斜率放缓。一方面，受国内整体宏观经济复苏走弱的影响，二季度全国公路客运和货运修复情况不及预期。另一方面，今年强降雨天气频发阻碍出行，尤其是客车车流量受影响较大。此外，周边路网施工建设、通车等，对部分项目产生分流作用，影响经营表现。

能源：业绩涨跌分化

鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT本季经营表现偏弱，营业收入同比降幅在25%以上。前者因南方降雨、一次能源价格下行等因素导致营收业绩下滑，后者因本季区域内风速不佳。中航京能光伏REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT本季经营状况较好。两者分别受益于良好光照和来水量丰富，二季度结算电量均实现同比两位数增长。

环保：经营平稳

二季度环保REITs经营较为平稳。中航首钢绿能REIT由于发电机组检修结束（2Q23开始检修，2Q24恢复运行），吨发电量/上网电量修复明显，营业收入同比增长7.31%，同时运营管理成本压降得当，2Q24 EBITDA环比提升60%。富国首创水务REIT方面，深圳水厂今年汛期进水同比增加，带动整体日均污水处理量同比提升6%；合肥项目产能利用率环比修复，提升7pct至87%。

产业园：经营下行趋势有所减缓

二季度，部分产业园项目在“以价换量”策略下经营逐步企稳，建信中关村REIT、华安张江产园REIT的张润大厦等均呈现出租率上涨而租金下降的情形。不过，多数底层资产出租率同比有所下行，产业园市场竞争较为激烈。宏观经济慢复苏的背景下，招商大环境或仍面临较大压力，产业园板块经营进一步修复和改善仍有待企业活动复苏的明确信号。

仓储物流：经营表现边际弱化

二季度仓储物流板块收入环比小幅下行，在供需面因素共同影响下行业仍处于调整阶段。供应集中放量、需求不及预期导致2021年以来我国物流地产行业阶段性进入“供过于求”状态，空置率上升，租金下行。根据戴德梁行统计，2024年一季度，我国整体高标仓库空置率比上季度环比上升0.2pct至16.5%，高标仓库市场平均租金比上季度微降1.4%至32.4元/平方米/月。受宏观经济基本面和行业调整的共同影响，预计仓储物流REITs经营仍将承压，需要运营商凭借积累的行业资源和优势，积极发挥主动管理能力，保持底层资产经营韧性。

保障性租赁住房：总体经营稳健

二季度保障性租赁住房板块维持韧性表现，除个别市场化项目收入出现较为明显波动外，其余项目经营保持稳定，出租率保持高位运行。厦门安居REIT、深圳安居REIT和北京保障房REIT由于租金水平较市场租金折扣较大，护城河优势明显，短期受市场影响较小，经营确定性较高。华润有巢REIT和城投宽庭REIT则需进一步观察区域市场租金变化可能带来的冲击效应。

消费基础设施：财务指标完成度提升明显

二季度上市消费基础设施项目整体经营维持相对稳定，财务完成度均有较为明显的提升。板块平均收入完成度由1Q24的71.18%升至2Q24的84.52%。嘉实物美REIT收入、EBITDA完成度为板块最高，或主要得益于三方面因素：一是底层资产质量好，位于城区核心地段；二是项目运营方主动管理能力优秀；三是侧重刚需消费，经营韧性强。上半年，我国消费修复动能趋弱，社零总额累计同比增速持续放缓，消费信心仍有待提振。

思考：关注REITs资产的配置价值

相较于美国REITs市场超1万亿美元的总市值、单只产品近100亿美元的平均市值，国内REITs市场的总体量和单只产品体量均较小，未来市场扩容发展空间巨大。市场方面，当前我国宏观经济增速趋缓，房企、地方政府等主体陷入流动性困境，客观上为REITs市场扩容发展提供了一定条件。政策层面，1014号文①对REITs项目上市审核管理进行了大幅优化，包括扩容资产范围类型、压实各方责任、优化业绩考核指标等，为REITs常态化发行提供了有力保障。综合来看， REITs市场高质量扩容前景良好。

二季报业绩公布之后，REITs二级市场整体反应较为积极，中证REITs（全收益）指数最高涨幅一度达到4.02%（截至8月15日收盘），之后回落至1.75%（截至9月6日收盘），主要原因是市场预期与实际业绩的落差在价格上的反映。例如，前期情绪较为悲观、但业绩边际改善的产业园涨幅靠前；能源板块因前期热度高，但二季度业绩表现一般而有所回落；高速公路板块虽然业绩偏弱，但此前市场已有一定程度的定价，业绩发布后基本保持稳定。

在“低利率+资产荒”背景下，REITs作为高分红、风险适中、低相关性的资产，其配置价值依然较高。首先，经营稳健、业绩确定性高的REITs产品（如保障性租赁住房、环保等）仍是首选。若利率水平持续下行，此类高分红、高确定性资产价值有望进一步提升。同时也建议关注出现阶段性回调后的布局机会。其次，针对经营逐步企稳且具有一定韧性的项目（如部分产业园等），可关注在估值性价比较高时的配置机会。再者，建议积极关注目前市场存在预期差同时运管能力突出的项目（如部分消费基础设施等）。