REITs市场估值整体上行
受宏观经济和行业基本面等因素影响,国内房地产投资信托基金(REITs)底层资产经营承压。不过,二季报公布后,REITs二级市场整体情绪较为稳定,部分板块在业绩超预期表现下价格有所回升,带动REITs估值整体上行。
资产配置价值值得关注
在“低利率+资产荒”背景下,当前REITs资产的配置价值仍值得关注。
整体来看,高速公路的车流量与通行费收入继续保持同比修复态势,但斜率放缓。一方面,受国内整体宏观经济复苏走弱的影响,二季度全国公路客运和货运修复情况不及预期。另一方面,今年强降雨天气频发阻碍出行,尤其是客车车流量受影响较大。此外,周边路网施工建设、通车等,对部分项目产生分流作用,影响经营表现。
能源方面,业绩涨跌分化。鹏华深圳能源REIT、中信建投国家电投新能源REIT本季经营表现偏弱,营业收入同比降幅在25%以上。前者因南方降雨、一次能源价格下行等因素导致营收业绩下滑,后者因当季区域内风速不佳。中航京能光伏REIT、嘉实中国电建清洁能源REIT当季经营状况较好。两者分别受益于良好光照和来水量丰富,二季度结算电量均实现同比两位数增长。
二季度环保REITs经营较为平稳。中航首钢绿能REIT由于发电机组检修结束(2Q23开始检修,2Q24恢复运行),吨发电量/上网电量修复明显,营业收入同比增长7.31%,同时运营管理成本压降得当,2Q24税息折旧及摊销前利润(EBITDA)环比提升60%。富国首创水务REIT方面,深圳水厂今年汛期进水同比增加,带动整体日均污水处理量同比提升6%;合肥项目产能利用率环比修复,提升至87%。
二季度,部分产业园项目在“以价换量”策略下经营逐步企稳,建信中关村REIT、华安张江产园REIT的张润大厦等均呈现出租率上涨而租金下降的情形。不过,多数底层资产出租率同比有所下行,产业园市场竞争较为激烈。宏观经济慢复苏的背景下,招商大环境或仍面临较大压力,产业园板块经营进一步修复和改善仍有待企业活动复苏的明确信号。
二季度仓储物流板块收入环比小幅下行,在供需因素共同影响下行业仍处于调整阶段。供应集中放量、需求不及预期导致2021年以来我国物流地产行业阶段性进入“供过于求”状态,空置率上升,租金下行。根据戴德梁行统计,2024年一季度,我国整体高标仓库空置率比上季度环比上升至16.5%,高标仓库市场平均租金比上季度微降1.4%至32.4元/平方米/月。受宏观经济基本面和行业调整的共同影响,预计仓储物流REITs经营仍将承压,需要运营商凭借积累的行业资源和优势,积极发挥主动管理能力,保持底层资产经营韧性。
二季度保障性租赁住房板块维持韧性表现,除个别市场化项目收入出现较为明显波动外,其余项目经营保持稳定,出租率保持高位运行。厦门安居REIT、深圳安居REIT和北京保障房REIT由于租金水平较市场租金折扣较大,护城河优势明显,短期受市场影响较小,经营确定性较高。华润有巢REIT和城投宽庭REIT则需进一步观察区域市场租金变化可能带来的冲击效应。
二季度上市消费基础设施项目整体经营维持相对稳定,财务完成度均有较为明显提升。板块平均收入完成度由1Q24的71.18%升至2Q24的84.52%。嘉实物美REIT收入、EBITDA完成度为板块最高,或主要得益于三方面因素:一是底层资产质量好,位于城区核心地段;二是项目运营方主动管理能力优秀;三是侧重刚需消费,经营韧性强。上半年,我国消费修复动能趋弱,社零总额累计同比增速持续放缓,消费信心仍有待提振。
REITs市场扩容空间巨大
相较于美国REITs市场超1万亿美元的总市值、单只产品近100亿美元的平均市值,国内REITs市场的总体量和单只产品体量均较小,未来市场扩容发展空间巨大。市场方面,当前我国宏观经济增速趋缓,房企、地方政府等主体陷入流动性困境,客观上为REITs市场扩容发展提供了一定条件。政策层面,REITs项目上市审核管理已经大幅优化,包括扩容资产范围类型、压实各方责任、优化业绩考核指标等,为REITs常态化发行提供了有力保障。综合来看, REITs市场高质量扩容前景良好。二季报业绩公布之后,REITs二级市场整体反应较为积极,中证REITs(全收益)指数最高涨幅一度达到4.02%(截至8月15日收盘),之后回落至1.75%(截至9月6日收盘),主要原因是市场预期与实际业绩的落差在价格上的反映。例如,前期情绪较为悲观、但业绩边际改善的产业园涨幅靠前;能源板块因前期热度高,但二季度业绩表现一般而有所回落;高速公路板块虽然业绩偏弱,但此前市场已有一定程度的定价,业绩发布后基本保持稳定。在“低利率+资产荒”背景下,REITs作为高分红、风险适中、低相关性的资产,其配置价值依然较高。首先,经营稳健、业绩确定性高的REITs产品(如保障性租赁住房、环保等)仍是首选。若利率水平持续下行,此类高分红、高确定性资产价值有望进一步提升,建议关注出现阶段性回调后的布局机会。其次,针对经营逐步企稳且具有一定韧性的项目(如部分产业园等),可关注在估值性价比较高时的配置机会,建议积极关注目前市场存在预期差同时运管能力突出的项目(如部分消费基础设施等)。
责任编辑:liuyj