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京都家族信托法律事务中心在2020年初非常荣幸地参与了北京金融控股集团关于北京城市副中心建设国际财富管理中心的政策方案建议的起草工作，在当时的方案建议中探索了不动产与股权信托登记制度。

一、不动产信托登记绕不过税收

《通知》对不动产信托及不动产信托财产登记进行了明确定义。不动产信托是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。而不动产信托财产登记，则是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

通知中对于不动产信托的定义特别强调了“将不动产转移给”，因此从当前的税收制度上，必然看做一次不动产交易，必然会涉及税收。因此《通知》中也特别强调了根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记。

二、在当前税制下不动产信托登记会涉及哪些税？

对于委托人来说，不动产信托并不认为是交易。但从税务机关的视角，只要不动产的产权人变更为信托机构，不动产信托就会被视为一次过户交易。如果不按买卖进行交易性质认定，一定程度上，税务机关可能会将本次不动产信托过户行为视为一次赠与。

那么如果在赠与的大前提下，税务机关如何确定计税依据？税务机关内部是有不同地域的计税评估价格，因此上述税收均会按照税务评估价分别按照不同的税种税率来计算。

三、未来北京是否可以在不动产信托税制上有所作为？

那么，在不动产登记的实操过程中，由于绕不开税收，北京市税务局是否可以制定政策减免不动产信托过户过程中相关税收？

在当前税收法定原则要求越来越高的大背景下，如果没有上位法的支持，北京市税务局不太可能直接提出不动产信托登记免税。但北京市税务局可以在不动产信托登记中，对于信托登记到底看成属于近亲属间还是属于非亲属间的转让行为，可以做一个突破，起码对于这个不动产信托财产转移的问题对《通知》做个回应，比如“不动产家族信托登记纳税参照近亲属间的税收进行”。但即使就是这句话，也要按照2024年8月1日生效的《公平竞争条例》第十条的规定经过国务院的审查，甚至需要获得相应的批复。

信托税制是非常复杂的体系，先把不动产信托推行起来，解决信托财产的登记问题，实现不动产信托的财产独立性等效果。关于不动产信托税务的相关问题，包括不动产信托运营期间的交易税负、信托利益分配的税负，以及信托终止时返还不动产时的税负等问题，留给今后慢慢去完善。但毫无疑问，不动产信托登记试点会在一定程度上引起了税务部门的关注，这必将推动信托税制的发展。

未来某一天，相信我们可以看到：不动产信托的设立登记行为和信托终止行为将不视为交易行为，不涉及相关税收。等到那时候，必将是不动产信托的春天，“信托走进寻常百姓家”也会真正成为现实。