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2025年3月末，中国信托登记有限责任公司（以下简称“中信登”）发布消息称，在监管部门的指导下，认真研究论证，细化明确工作方案与流程，即日起向北京辖内信托机构提供不动产信托财产登记试点相关登记服务。不动产作为信托财产试点登记意味着什么？对信托业将带来怎样的影响？对此，本报记者采访了本报专家组成员、清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成。

本报记者：近些年，信托业内人士一直在呼吁开展不动产信托财产登记。请问通过登记可以解决哪些实际问题？

邢成：长期以来，我国《信托法》虽然确立了信托财产独立性原则，但因缺乏配套登记机制导致信托财产权属模糊、风险隔离效力存疑。本次试点通过明确信托财产登记流程和法律效力，首次实现不动产信托的权属确认与分割，为信托制度优势发挥奠定法律基础。

这次试点是中国信托业发展历程中的重要制度突破。通过登记，建立信托财产专有登记簿册，明确信托登记对抗效力；设立信托财产标识代码，实现资产穿透管理；建立跨部门协作机制，衔接不动产登记与金融监管系统。这些举措解决了信托财产“双重所有权”与物权登记制度的衔接难题。

本报记者：此次在北京开展试点，您认为意义是什么？

邢成：我们从三个层面来看。一是法律效力层面，实现风险隔离的实质化。试点政策通过创设信托财产“法律隔离账户”，使信托财产独立于委托人、受托人固有财产，从合同法层面上升到物权法层面。相关国际典型案例显示，在房企破产案件中，已登记信托财产成功抵御债权人追索，保全率达100%，相较未登记项目有明显提升。

二是市场机制层面，实现信托功能的再定位。不动产信托登记使信托从资金通道升级为资产运营平台。未来，信托公司通过登记实现分层信托，可分别对应运营权、收益权、处置权，吸引养老基金、险资等长期资本，从而降低融资成本。

三是金融创新层面，实现资产证券化破局。登记制度为不动产投资信托基金（REITs）底层资产确权提供了解决方案。今后在试点项目中，信托公司可以通过发行地产信托凭证加大资产支持证券（ABS）和资产支持票据（ABN）发行规模，进而大幅度提高产品溢价，提升信托资产登记产品的流动性。

本报记者：当前，信托业正处于转型发展阶段，此次试点对信托业转型将产生怎样的影响？

邢成：一是重塑资管行业格局。不动产信托登记催生新型“资产管理—运营服务信托”生态链。部分头部信托公司已联合物管龙头企业成立专业运营平台，管理规模不断提高，综合收益率较传统模式有明显提高。

二是推动信托业务结构转型。登记制度有助于激活存量资产价值。据测算，北京市可盘活闲置不动产超万亿元。部分老旧厂房信托改造项目相继成立，可有效实现资产增值，大规模创造就业岗位，为地方财政贡献增量税收。

三是完善金融基础设施。建立全国首个信托财产登记信息平台，加大处理登记申请数量，相关数据可对接征信系统，违约率监测精度将大幅提升，为宏观审慎监管提供新工具。

本报记者：财产登记制度实施后，信托公司可从哪些方面着手开拓业务？

邢成：一是构建产品创新矩阵，开发“产权分割信托”。比如，可推出商业物业份额化产品；创设“永续型不动产信托”，通过登记实现跨代际传承；设计“绿色信托凭证”，将碳排放权与不动产收益捆绑。

二是升级运营能力体系，建立不动产数字孪生系统。据了解，一些公司研发资产管理平台，租金预测准确率明显提升，空置率控制在较小比例内。信托公司可组建专业化运营的复合型团队，涵盖法律、评估、物管等专业人才。

三是拓展生态合作网络。信托公司一方面可以与政府部门共建城市更新基金，提升项目的预期收益率；另一方面，建议中信登联合科技企业开发区块链登记系统，实现秒级确权，有效缩短项目交割时间。此外，可以搭建跨境信托架构，如信托公司通过登记对接合格境外有限合伙人（QFLP）机制，实现引入外资的目的。

本报记者：在试点实施阶段，您认为还存在哪些挑战？未来，信托财产登记还会有哪些新的拓展？

邢成：在试点实施初期还存在一定挑战与难点，需要信托业和信托公司积极应对，采取有力措施加以解决。首先是法律衔接还有断层，应加快推动《信托法》修订，明确登记对抗效力细则；其次是税务处理难题，需要行业创新设计“税务中性”交易结构，与税务机关建立事先裁定机制，缩短审批周期；最后是市场认知局限，要持续深入地开展投资者教育，开发VR视频系统，提高线上路演转化率，设立不动产信托体验中心，不断拓展访客规模。

从未来发展趋势看，信托财产登记范围将进一步扩展，预计3年内将扩展至知识产权、数据资产等新型财产。同时，数字登记不断深化，数字孪生技术应用使虚拟不动产登记成为可能。此外，监管与科技深层次融合，在监管沙盒机制下，将实现智能合约自动执行登记条款，最终实现项目分红、税费缴纳全自动化。

总而言之，本次试点不仅完善了信托制度基础设施，健全了信托财产独立的法律架构，更开启了资产管理的新纪元。信托公司需以不动产信托财产登记制度试点为支点，构建“资产运营+金融服务+科技赋能”三位一体模式，不断把握战略机遇。后期，随着试点工作在全国推广，预计将激活百万亿元级存量资产，为经济高质量发展注入新动能。