不动产信托登记试点后，“不动产遗嘱信托”能否落地？
一、不动产信托登记试点
2025年5月26日，上海市委金融办、上海金融监管局、市规资局、市税务局、市民政局、浦东新区人民政府六部门联合颁布沪委金融办〔2025〕53 号《关于开展不动产信托登记试点的通知》（以下简称“通知”），在上海地区开展不动产信托登记试点。 通知规定，不动产信托登记是指不动产登记机构依据委托人与受托机构的共同申请，根据信托文件及其他申请材料，依法为信托财产办理转移登记，将信托相关事项记载于不动产登记簿的行为。 此前，浙江、北京等地区已开展不动产慈善信托、不动产信托的登记试点，并有信托完成登记的案例。 2023年，杭州市桐庐县完成全国首单不动产慈善信托的登记。委托人将位于桐庐县城的一套住宅交付给桐庐县慈善总会和万向信托共同受托管理，房产所产生的租金、售卖价款和其他收益，将主要用于公益慈善。 2025年，在北京市通州区，国投泰康信托为一位老人及其患孤独症子女设立了不动产信托，受托管理的不动产资产为住宅。 同年，在北京市昌平区，对外经济贸易信托为解决委托人关于“422”家庭（4位老人、一对夫妻、2个子女）养老规划、子女教育及慈善捐赠等多重需求，设立了不动产信托，受托管理的不动产资产为仓储类不动产。 “不动产信托”并不是银保监会《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》后附“信托公司信托业务具体分类要求”中列明的信托种类，“不动产信托”系基于主要信托财产种类的命名，通知中对“不动产信托”的定义为：委托人基于对受托人的信任，依法将其不动产转移给受托人，由受托人按照委托人的意愿以受托人名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的信托业务。因此，根据信托目的及信托文件的约定，不动产信托可以是遗嘱信托、家族信托、特殊需要信托，也可以是公益慈善信托或其他信托。 “不动产遗嘱信托”是涉及不动产的遗嘱信托，法律依据是《信托法》第八条和《民法典》第一千一百三十三条第三款。《信托法》规定，设立信托，应当采取书面形式，书面形式包括遗嘱；《民法典》规定，自然人可以依法设立遗嘱信托。在《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》后附“信托公司信托业务具体分类要求”中，遗嘱信托与家族信托、家庭服务信托、保险金信托、特殊需要信托、其他个人财富管理信托和法人及非法人组织财富管理信托一同归为“资产服务信托”中的“财富管理服务信托”。 不动产遗嘱信托与上述北京案例中的不动产信托有显著的区别，主要包括： 在上述特征中，委托人何时将不动产的控制权移交给信托是遗嘱信托与其他财富管理服务信托的重要区别。根据信托法规定，一旦不动产纳入信托，不动产在成为信托财产后，将与委托人未设立信托的其他财产相区别。根据通知，将不动产纳入信托需依法为信托财产办理转移登记手续，将信托相关事项记载于不动产登记簿。因此，在办理不动产的转移登记手续后，不动产便不再是法律意义上委托人的财产，其法律性质变为信托财产，需由受托人根据信托文件的约定进行管理和处分。 委托人可能会主动选择不动产遗嘱信托方案，比如委托人希望能在生前对不动产拥有绝对的处置权，以便制定更加灵活的方案；又如受托人因一些特殊需要而考虑设立信托，但随着社会发展和科技进步，特殊需求很有可能在不远的未来得以解决，委托人无需立即将不动产纳入信托；再如委托人认为当前的不动产信托的登记或税收政策尚不成熟，拟在一定时间内先观望，先使用遗嘱信托的方式兜底。 委托人也可能因一些客观原因，被动选择采取不动产遗嘱信托方案，比如不动产存在暂未办理不动产权证、作为担保物为债权提供抵押、涉及权属或共有纠纷、被司法查封等情形致使不动产无法办理转移登记手续，不动产在客观上无法纳入信托，委托人无法确定具体处理完毕上述问题的时间，故采用遗嘱信托的方式进行兜底。 在过往的司法实践中，有的遗嘱信托能够得到法院的认可，有的则不能。 遗嘱信托未获得司法认可的案例如江西省高级人民法院(2016)赣民申392号、江西省抚州市中级人民法院(2015)抚民一终字第266号。被继承人遗嘱的主要内容为：1、从我财产中，每月支付护理人员费用；2、剩余财产成立曾氏基金，由侄子曾某甲、曾某丙管理使用。被继承人逝世后，原告曾某甲作为遗嘱执行人要求被告李某履行遗嘱内容，但被告李某以遗嘱应当无效为由拒不履行，故诉至法院要求分割被继承人曾金生的遗产、分割后的遗产交由原告管理使用。一审法院认为被继承人的遗嘱有效，支持了原告的诉讼请求。但二审法院认为，被继承人的遗嘱为“剩余财产成立曾氏基金，由侄子曾某甲、曾某丙管理使用”，从遗嘱来看，该遗嘱对曾氏基金如何设立，以及曾氏基金设立的目的、基金如何运转，财产如何分配、使用等均没有明确，对遗产具体由曾某甲如何管理使用也没有明确的要求，故改判驳回原告的诉讼请求。再审法院认为，被继承人遗嘱是其真实意思表示，应受法律保护，但是其遗嘱内容过于简单，曾氏基金的财产范围、受益人范围均无法确定，该遗嘱根本无法执行。故驳回了原告的再审申请。 获得司法认可的案例如上海市第二中级人民法院作出的（2019）沪02民终1307号“李1、钦某某等遗嘱继承纠纷”《民事判决书》。该案中，被继承人李某4在过世前写下亲笔遗嘱，对名下价值约1000万元的金融资产和金家巷、青浦练塘前进街、海口房产三处房产进行安排：用650万元在上海再购买一套三房两厅的房产，只传承给下一代，永久不得出售（现有三套房产可出售，出售的所得并入李某4家族基金会，不出售则收租金）；剩余350万资金、房产出售款项（约400万元）、价值为650万元的房屋以及其他资产价值共计约1,400万元，成立“李某4家族基金会”管理。委托人为李某4，受托人为钦某某、李某5、李某6、李某7，受益人为钦某某、李某2、李1，信托财产为其遗嘱中所列举的财产。妻子钦某某和女儿李某2每月可领取一万元整的生活费，所有的医疗费全部报销，买房之前的房租全额领取，女儿国内的学费全报销；每年钦某某、李某5、李某6、李某7各从基金领取管理费一万元。妻儿、三兄妹医疗费自费部分报销一半（住院大病）；新购650万房产钦某某、李某2、李1均有权居住，但不居住者，不能向居住者收取租金。 法院认为当事人的遗嘱目的在于保持其继承人及直系后代能够获得稳定收益，将遗产的处分权与收益权相分离。立遗嘱人在遗嘱中的财产安排定性为信托，符合该遗嘱的整体意思与实质内容，同时有受托人向法院表示承诺信托，愿意履行相关法律义务，故信托成立。由于股市波动等客观原因，李某4的遗产总值已不足650万元，因此遗嘱中关于购买650万元房屋的内容已无法执行；遗嘱中提及的金家巷房屋和青浦练塘房屋系公有住房不属于遗产范畴，该部分不可执行；但遗嘱中还有设立信托以及钦某某、李某2可收取信托利益等内容具备执行条件，可获执行。故法院经梳理财产后，结合抵扣、折价等方式判决将遗嘱所涉金融资产交由受托人管理。 此外，支持的案例还有河南省信阳市中级人民法院（2017）豫15民终4342号案件，被继承人生前将其夫妻共同财产20万元留给其女儿，但由于女儿系未成年人，故将该款交由其二哥保管，待女儿长大年满十八周岁后再由女儿自己保管。一审法院认为案件涉及三方当事人，即委托人（被继承人）、受托人（二哥）、受益人（女儿），符合信托的构成要件，案件中的情形属于民事信托，即是以完成一般的民事法律行为为内容的信托，通常是以个人财产为抚养、赡养、遗产继承等目的而设立的信托。二审法院在确认一审法院认定的同时，提醒了受托人应当对系争存款承担安全注意义务。 虽然信托及信托财产的登记并非是不动产信托的生效条件，但登记是信托财产独立性的重要保障，也是使用、处分不动产的法律基础。在以往不动产登记的技术层面，不管是自然资源部《不动产登记操作规范（试行）》、TD/T 1095—2024《不动产登记规程》还是地区的登记技术规范（如《上海市不动产登记技术规定》及其补充规定），相关文件均未规定如何基于信托、遗嘱信托办理不动产的转移登记手续，转移登记主要是依据买卖、互换、赠与、继承、受遗赠等行为完成。 因此，在以往的实践中，若要落实不动产遗嘱信托安排，首先需要通过继承等手续使不动产从被继承人名下转移登记至继承人名下，再由继承人将不动产纳入信托，但上述流程在实操过程中存在诸多问题： 正是由于上述实践困境，长久以来不动产遗嘱信托难以成为真正有相关需求的人士的首选传承方案，人们往往还是会选择组合多种法律和金融工具来实现信托目的，或者接受当前遗嘱信托的风险，主要有如下情况： 1.订立遗嘱的同时与受托人签订信托（委托）合同，遗嘱与合同结合成为一个传承安排整体。该方案下，遗嘱作为基础，确保财产的权属安全；信托合同补充细则，对受托人的受托内容及权利、义务进行明确，以及在委托人生固定受托人愿意接受委托的意思表示。立遗嘱人可以在遗嘱中确认受托人作为遗产管理人和遗嘱执行人，受托人有权基于上述身份管理遗产将相关财产纳入信托。或者，在特殊需求信托的场景下，遗嘱中可也安排指定监护人的内容，立遗嘱人指定受托人在立遗嘱人去世后担任受益人的监护人，以监护人的身份落实信托安排； 2.立遗嘱人通过SPV公司持有不动产，通过遗嘱来安排SPV公司股权/份额的传承，再结合公司章程/合伙协议来制定不动产收益的分配、使用细则； 3.产权人将不动产变现，变现所得款购置寿险及保险金信托，或者将款项提存至公证机构，由保险合同、保险金信托、公证机构按事先制定的分发制度向受益人支付款项； 4.立遗嘱人选择接受并承担遗嘱可能无法执行的风险，通过寻求公益、道德约束、政府兜底等多项非标准化的社会支持来落实安排。如遗嘱约定未成年的继承人在取得不动产后只不得出售直至其成年，同时提请亲友、街道、社区、登记机构对该未成年继承人的权益加以关注和保护。 目前，我国 “不动产”“遗嘱”“信托”均已具有相应的登记程序。 不动产的登记系基于法律的规定，根据《民法典》第二百零九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 遗嘱的登记依赖于公证机构和第三方法律服务机构根据其业务规程将立遗嘱人的遗嘱登记至全国遗嘱库。 信托机构开展的信托业务登记系基于部门规章的规定，根据2017年银监会印发《信托登记管理办法》（以下简称“办法”）规定，信托机构开展信托业务，应当办理信托登记，信托机构应当在财产权信托成立日两个工作日前申请办理信托产品预登记（简称信托预登记），在信托成立或者生效后十个工作日内申请办理信托产品及其受益权初始登记（简称信托初始登记）。 本次试点是在“信托”登记与“不动产”登记之间建立连接的重要尝试，通知在第三条“办理流程”中规定，不动产信托登记流程包含三个步骤，分别是信托产品预登记、信托机构出具登记证明和办理信托财产登记，其中在办理信托财产登记中不动产纳入信托时，“委托人和受托机构应当向不动产登记机构提出登记申请，提交信托文件、契税完税（或减免税）凭证、信托登记公司出具的登记证明文件以及不动产登记机构要求的其他材料。” 下一步，如果能够基于试点，进一步研究如何结合不动产信托的登记和遗嘱的登记，建立起三项登记之间的桥梁，受托人将有希望依据不动产遗嘱信托，直接申请将立遗嘱人（委托人）名下直接转移登记至信托名下。由此可以避免上述不动产遗嘱信托的诸多困境，使得遗嘱信托制度真正能够帮助有需要的群体。但基于不动产遗嘱信托本身的复杂性，仍有不少问题有待进一步明确： 1. 试点中，“信托文件”将成为不动产转移登记手续的依据，但“信托文件”是否包含遗嘱信托，还是否仅指信托合同，通知并未进一步说明。 2. 通知要求信托财产登记需要委托人和受托机构向不动产登记机构提出登记申请，但在遗嘱信托安排中，信托委托人在已经去世的情况下是无法向登记机构提出登记申请的。在此情况下，是否允许受托机构单方提出登记申请，或者是否允许遗产管理人、遗嘱执行人向登记机构提出申请，以及在该情景下申请的程序要求及需提供的文件。 3. 为达成不动产遗嘱信托的目的，人民法院和公证机构的遗产检验程序需要怎样的调整，判决书、公证书的措辞需要如何与登记工作衔接，这些问题仍有待司法裁判口径的统一和不动产登记操作和技术方面的进一步指引。
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