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01问：

9月16日，香港高等法院就恒大创始人许家印家族信托案作出历史性判决：法院不仅授权清盘人接管许家印名下资产，还将其通过离岸家族信托持有的财产纳入接管范围。这一裁决首次明确指出：当信托被用于规避债务责任或欺诈债权人时，其「资产隔离」的防火墙可以被法律击穿。据报道，此举冻结了许家印可能高达50亿美元的海外资产，也打破了部分人对「海外信托绝对安全」的认知。

冯叔，您怎么看待此次许家印家族信托财产被清盘人接管的事件？它对民营企业家在设立家族信托、保护资产方面带来哪些启示？

冯仑：最近有一则与房地产相关的新闻引起关注，也就是许家印的海外信托被法院裁定执行，全球信托资产被追缴。我认为这是一个孤立事件，并不意味着香港信托法律发生了改变，也不代表信托财产的保护机制本身出现根本性问题。

结合此前张兰家族信托被击穿的案例，这类事件反映了两个重要问题：第一，企业家对信托条款和性质存在误解。很多国内民营企业家认为，虽然将资产放入信托，但仍然可以指挥信托财产、随意使用或管理。然而，信托财产本质上是独立财产关系，信托一旦设立，信托人对财产就不再拥有直接管理权。如果在信托运作中持续「染指」信托财产，那么信托的独立性就可能被法院认定为失效，从而导致信托被击穿。

第二，法律适用与信托保护程度差异。不同地区对信托财产保护的法律条款存在差异。比如在大陆与香港，信托财产在遗产继承、婚姻纠纷等诉讼中受到的保护程度不同。所以，在设立信托时，企业应当：第一，充分尊重当地法律，理解信托财产与自身财产及管理权的隔离要求；第二，避免干预信托运作，严格遵守信托条款；第三，寻求专业律师及服务机构指导，确保对信托关系有清晰理解，并合法合规执行。

总的来说，信托本身是资产隔离与保护的重要工具，但其效力依赖于独立管理与法律合规。企业只有真正理解并尊重信托关系，才能发挥信托应有的保护作用。

02问：

冯叔，您之前提到在房地产投资周期中，应该遵循「繁荣买郊区，萧条买核心」的策略。请问，在当前市场下行、成交量下降的背景下，您认为开发商在选择核心区投资时，最关键的考量因素是什么？

冯仑：房地产投资周期可以用一句话概括：繁荣期买郊区，下行萧条期买核心区。原因很简单：繁荣时期，中间区域地价过高，只有郊区还有低价地块可买，这些地块有升值空间，盖房销售后仍可获利。但当市场进入萧条期，边缘区域的交易量先减少，中间区域的核心地块仍有一定交易量，所以在核心区投资，风险相对更低。

此外，在核心区投资时，开发商还需注重住宅品质与售后运营。比如说，提升物业和住宅品质，保持二手房溢价；此外，优化运营服务，让物业、会所等持续盈利。

通过这种方式，核心区的住宅项目不仅能抵御市场波动，还能通过长期运营和客户粘性实现稳定盈利。

03问：

冯叔，很多企业做到一定规模后，往往会变得迟钝、保守。创新的速度远不如创业初期。您觉得，一个企业如果能在十几年、二十年后仍然保持当初的敏捷和创造力，不论做新业务还是推新品都依然能打出「亮眼的产品」，关键靠的是什么？

冯仑：一个企业能否在十几年、二十年之后依然保持创新活力，关键在于内部的组织方式和机制。

你看，苹果和微软都是几十年的公司，但表现却不一样。微软有时候显得有点「慢」，而苹果能不断推出新产品，背后其实就是它在文化和机制上持续鼓励创新。

在美国硅谷，现在的投资人更愿意投小公司，而不是大公司。为什么？因为大公司组织太复杂，决策慢、层级多、资源调动困难。投资人更愿意去投资小公司，在那儿他们能拿到股票、参与决策、分享成果。如果做成了，那几乎就是「创始人级」的回报。

所以，一个企业想要长期保持创新力，必须在内部建立一种鼓励探索、允许试错的文化和制度。

举个例子，房地产行业就很怪，它不太讲创新，而是讲稳健。因为这是一个资本密集型行业，盖错一栋楼，公司可能就垮了。所以像纽约的那些百年房地产家族，他们不追求创新，而是讲品质、讲服务、讲诚信。

但消费电子、制造业、互联网这些行业就完全不同。对他们来说，创新是活下去的能力。那怎么让创新持续发生？靠机制。

第一，公司要有容错机制：研发花了几千万，最后没成果，如果公司第一反应是「炒人」，那谁还敢创新？

第二，要有激励机制：让敢试的人有机会分享成果。

第三，要有资源配置机制：该给研发经费、工具、场地，要舍得投入资金。

再比如阿里巴巴，它的创新活力大家有目共睹，但失败的项目也不少。可是它的战略方向从来没错。上一个阶段是阿里云，这一波是AI，阿里都没落后。为什么？因为它有容错空间，允许在战术层面出错，从而能在战略上不断聚焦和调整。

所以，一个企业要想长期有创新力，不在于喊口号，而在于有没有一套支持创新、包容失败的机制。真正能让人敢想、敢试、敢做，这才是创新文化的底层基因。