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本简析基于作者投资业务经验撰写，选用方法与核心观点如有不妥，还请读者不吝赐教。

文章内容仅代表作者本人观点，与所在机构观点无关。

这次只有太长不看版

首先鸣谢：周末从各位不便具名的领导、同事交流中获知了部分深度信息，也加深了对一些问题的持续理解。因为有你们，市场才有了进一步发展壮大的契机，希望和你们一起共同成长进步。在此鸣谢！

1、直接影响

如果审批效率/非交易性合规瑕疵要求、强制返投两项要求获得实质性放松，将更有利于促进在当前经济环境下资产买卖双方的合意，显著增进REITs作为权益性资产盘活工具的活力。市场规模有望在逐步磨合后快速增长。

2、潜在问题

（1）杠杆率：如未来REITs被作为新证券品种考量，杠杆率应可以突破现有资管新规的顶层约束。

（2）税收：所得税递延政策或主要针对之前版本的公募REIT，预计在当前财政压力下难于获得支持。

（3）其他问题：还涉及到在一线城市持有核心资产的港资为代表的其他地产”老钱“的特定诉求，不做展开。

3、投资影响

（1）短期内证监会基于现实政策考虑，难于对现有准入标准进行大幅度放松，所以因”路条价值“、”筹码供需严重失衡“带来的定价优势或难于立即扭转。

但中期会显著改善筹码供需结构，进而导致公募REITs资产从现有较高定价向合理化水平回归。当公募REITs发行规模与现有大宗市场规模在一定程度上可比时，边际交易的定价就会对存量大宗市场的定价水平进行一定程度托举，改善现有大宗市场效率低下、部分资产交易价格过低的现象。

（2）经济基本面仍然持续下滑，但资产现有NOI对应cap-rate和贷款利率已经出现显著carry，如公募REITs快速扩容，本质上对大宗市场的价格托举会成为2-3年维度上的事实套利。直至资产经营基本面进入下阶段稳定状态后，重新基于金融资本要求回报率和资产基本面情况进行价格水平均衡。

4、从业人士影响

假设政策如市场广泛期盼，最终以市场化经营逻辑推动，很可能我国资本市场会出现一个全新的、量级巨大的具有活力的新品类。这个成体量的新品类会相当程度替代现有大宗交易体系，成为成熟运营的持有型不动产市场的定价锚，稳定不动产市场全生命周期的预期。这种变化会从上游不动产开发、改造、不良资产转化等角度开始，直至下游市场化成体量退出，重新改造行业发展逻辑。

这个过程中必然会跑出一些从资产或从资本出发的、真正意义上的”平台型“、而非”项目型“REIT。这一发展过程也可以滋养大量从业人士，并在我国培育出真正意义上的专业不动产资产生产、管理、运营、资本化的全行业链条。

未来或许已经到来，微风也或许会在2-3年后变成大风，站到对的风口上才是最重要的事情。