金融神操作:天津信托房产抵押失效

时间:2021/06/17 15:52:03用益信托网

最近有个新闻,涉及的是大资管领域的结构化金融的实务操作案例。新闻涉及的金融机构因为专业能力不足、风控失职、内部管理不善等原因,业务遭遇重大失败,不但为公司带来巨大损失,而且也严重损害了公司的声誉。


这个案例说明,从事金融业务,除了面临利率风险、市场风险、信用风险之外,还有一个特别需要重视的风险就是欺诈风险。


从金融机构的角度来看,在外部存在欺诈风险的情况下,内部在操作过程中没有严密的风控手段进行应对,这会产生非常巨大的操作风险。有些错误由于过于初级,甚至还会使得整个金融行业的声誉都受到不利影响。


天津信托一笔信托贷款中的房产抵押被判无效,本金恐难收回


这也是近日的一个新闻。裁判文书网公布了一则判决书,原告是北京市物资有限公司,被告是天津信托。法院一审判决天津信托与北京中物信和公司签署的《贷款抵押担保合同》无效,信托公司不再享有抵押权。


2016年12月,融资方新昌公司向天津信托贷款4.2亿元,期限两年,贷款利率是11%/年。同时北京中物信和公司和天津信托签订《贷款抵押担保合同》,将其持有的北京市西城区马连道路19号茶马大厦、21号京闽茶城及地下部分共28800.22㎡房产抵押给天津信托,并办理了《不动产登记证明》。


信托到期后,融资方新昌公司没有按时还款,天津信托提起诉讼。


2019年12月31日,天津市第二中级人民法院判决,天津信托公司对于中物信和公司提供的《贷款抵押担保合同》项下的抵押物(具体以不动产登记证明为准)折价或者以拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。


2020年7月3日,北京市物资有限公司提出异议,认为天津信托和北京中物信和公司签署的《贷款抵押担保合同》无效,理由是:


北京市物资有限公司才是马连道路19号楼、21号楼土地使用权及对应建设项目的实际权利人,天津信托在办理业务时,没有对抵押物的权属状况进行基本的调查。


同时,北京中物信和公司也没有提供符合《中华人民共和国公司法》规定的公司决议。


法院最终判决《贷款抵押担保合同》无效,主要理由是:


本案中,中物信和公司虽向天津信托公司出示了《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》,但在该决议上签字的人员为周炜、杨渊、周昊、吴小卉、徐胜强五人。


根据中物信和公司工商登记信息记载,该公司时任董事应为周炜、沈煜明、陈宏伟、王小京、朱克宁五人,因此,该董事会决议无法代表中物信和公司对外进行担保的意思表示,应视为公司时任法定代表人周炜未经授权擅自为他人提供担保的行为,该行为构成越权代表。


《中华人民共和国合同法》第五十条规定:


“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同,除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外,该代表行为有效。”


这意味着,对于越权代表情形下《贷款抵押担保合同》效力的认定,仍需考察相对人天津信托公司在签订合同时是否为善意。所谓善意,是指相对人不知道或不应当知道法定代表人超越权限订立担保合同。


审查签字董事的身份是否属实应属形式审查的基本范畴,也应是担保合同相对人必要的注意义务。


在本案中,中物信和公司出示的董事会决议签字人员与工商登记信息记载的公司董事仅一人相同,天津信托公司应当知道该决议非公司董事会意志,即应当知道签名人员中身份唯一真实的周炜存在着超越权限对外提供担保的情形。


因此,在未对《北京中物信和房地产开发有限公司董事会决议》进行基本的形式审查的前提下,天津信托公司签订《贷款抵押担保合同》时并非善意相对人,《贷款抵押担保合同》应依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定归于无效。


最终法院判决天津信托对北京市西城区马连道路19号房产、北京市西城区马连道路21号-1至4层房产不享有抵押权,在判决生效之日起十五日内撤销抵押登记。


这个案件,从金融机构天津信托的角度来看,遭遇如此重大问题,显然是存在操作上的严重瑕疵。这其中,肯定有某个环节,存在人为的恶意欺诈,公司遭遇到了欺诈。


根据公司章程,公司对外出个担保合同,需要有相关权力机构进行决议。在此案件中,应该是董事会决议。


然而,董事会会议是个假的董事会会议。参会的人员除了公司法定代表人兼董事周炜之外,其他的董事全部都是假的,都不在工商登记信息的记载当中。这是相对容易识别和防范的问题,只要提取公司在工商局的存档并且进行比对就能够应对。


然而,在中国即使这样,也仍然无法避免遭遇欺诈。


在2019年的 时候,诺亚歌斐资产踩雷承兴国际的时候,写过一篇《从诺亚歌斐踩雷事件看扯淡的金融风控》,其中提到:在中国开展金融业务,要采取“怀疑一切”与“交叉验证”的原则以防范欺诈。


更严格的操作规范,除了要求董事签名对应之外,还应该将会议决议文件上的董事签名与留档的董事签名进行比对,以防签名为假。更严格的操作规范是,信托公司要与参会的董事进行当面确认。


然而,在实际操作过程中,很少有机构这样严格操作。在现实中,由于各种原因也很难做到。


作者:宋 光 辉
来源:今 日 头 条

责任编辑:Tnews

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