房产传承与家族信托的结合

时间:2021/07/22 11:36:38用益信托网

当现实的强烈需求与信托高度灵活化的设计碰撞在一起的时候,房产家族信托便引起地主们纷纷关注。这里讲的房产家族信托是以房产作为信托财产的家族信托,房产产权(所有权、使用权、收益权等)归委托人所有,而不是房地产信托计划或产品(资金类信托),两者之间有着本质的区别。房产家族信托的法律关系与一般家族信托并无差异,不同之处只是信托财产为房产,且须办理信托登记。


根据《信托法》第十条规定,“设立信托,对于信托财产,有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的,应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的,应当补办登记手续;不补办的,该信托不产生效力。”2017年10月1日正式生效的《物权法》第九条规定,“除依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记外,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。”房产属于应办理登记手续的信托财产,但目前国内没有关于信托财产登记的法律制度。实践中,不动产登记部门往往以《物权法》作为办理房产权属登记的依据,然而由于《物权法》本身并未就房产的信托登记进行单独的规定,不动产登记部门在进行房产信托登记时,并没有与通常的房产交易过户相区别,进行不同的权属登记变更程序,所以国内目前无法通过非交易过户设立房产家族信托。


【可行模式】


结合现有制度环境和市场成功经验,目前可行的模式有两种:


模式一:房产直接交易过户架构


法律框架和设立步骤大致为:委托人先设立现金类家族信托,由家族信托与委托人就房产进行交易性过户。该法律框架下,在房产装入家族信托时,涉及契税、增值税、个人所得税、土地增值税、印花税;家族信托持有期间,涉及房产税或房地产税(暂未开征);房产出售的时候,涉及契税、企业所得税、增值税、土地增值税、印花税。


其中,契税、个人或企业所得税是主要的税负,持有期间的房产税或房地产税和房产出售时的企业所得税均存在纳税主体不清晰,信托公司存在自身税务风险以及管理能力的挑战。


模式二:房产间接交易过户构架


为规避税务风险和清晰管理职责,采用股权家族信托法律框架,通过“家族信托+SPV架构”持有房产,做到房产所有权、管理权和受益权分离,实现房产集中管理、后代全面受益,同时设立怎样的SPV组织形式也要视具体情况而定,目前多数是设立有限责任公司作为SPV,也有设立有限合伙企业作为SPV。


■ 已有房产装入家族信托


委托人已经持有的房产,通过先成立家族信托,再与委托人就名下房产进行交易性过户,完成架构搭建,交易税费等同于二手房交易买卖。


■ 未来房产装入家族信托


委托人拟购买或未来购买的房产用于传承,则先设立家族信托,成立SPV,用SPV公司购买房产,该模式与个人直接购买税费基本一样。


【房产家族信托的功能总结】


■ 实现债务隔离和隐私保护


委托人通过自有的合法资金设立房产家族信托,未来万一遇到债务纠纷或破产清算时,装入房产家族信托中的房产属于信托财产,信托财产不得被强制执行。通过设立房产家族信托,将房产过户到信托公司名下,以信托公司的名义持有,有效实现了房产的隐私保护。


■ 婚变保护和避免无关继承


设立房产家族信托,房产由信托公司持有,不属于夫妻和子女中的任何一方,信托合同中约定指定子女有使用权,防止婚变引发房产分割的风险,按照委托人的意愿,由委托人指定的受益人继续享有信托利益,同时房产家族信托通过对架构设计,避免出现房屋财产纠纷和无关继承。


■ 防止子孙后代挥霍,实现多代传承


设立房产家族信托后,可在信托合同中约定信托利益的分配,子女可享受信托利益,但子女无信托财产处置权,从而约束子女将财产变卖的可能性,实现房产多代传承。


■ 避免复杂的继承程序和纠纷


对于多子女家庭,房产纠纷和争夺时常发生,通过房产家族信托的形式,可以根据委托人的意愿,设计分配对象,分配比例,分配条件等前置条件,从而减少家庭内部矛盾和纠纷。


image.png


【案例分享】


看似“左手转右手”,法律关系合规同时实现有效隔离与传承:


宋太太,在北京拥有十几套房产,房产价值超过亿元,委托人希望将所持有的房产传承给子女,让子女一生有家可依,自己老有所居,同时避免子女自己随意变卖挥霍,子女配偶侵占房产等情况。


设立房产家族信托,满足宋太太的需求,方案设计如下:


1、宋太太作为委托人,其权利包括选择受托架构,监督信托运作,要求受托人出具管理报告等,其义务是交付相应的房产作为信托财产,并支付一定的信托费用,以及涉及到的税费、律师费,协助信托公司办理过户手续等。


2、信托公司作为受托人,其权利是接受委托人委托,管理和经营相应的信托财产,获得信托报酬,其义务是要勤责尽勉的打理好受托资产,定期向委托人和受益人出具资产管理报告,向受益人分配信托利益等。


3、宋太太和直系血亲后代非配偶继承人作为受益人,依据信托合同获取信托利益,拥有房产居住权,没有所有权和处置权。


4、交易结构中,宋太太直接出资1亿,一次性交易所有房产;或者出资2000万设立家族信托,由家族信托与宋太太所持有的一套房产进行过户,认购房产的房款再返回宋太太,完成一套房产的交易流程,然后重复交易,直到房产全部交易到信托名下。


该房产家族信托满足宋太太的需求,优势清晰:


1、 实现资产的隔离和隐私保护,房产过户到房产家族信托名下,从我国房屋登记系统查询个人房产时,房产已不在宋太太名下,未来开展房地产税、赠与税、遗产税,将大幅降低税费。


2、实现委托人宋太太的意愿,子女一生有家可依,自己老有所居,同时避免子女自己随意变卖挥霍,子女配偶侵占房产等情况。


通过家族信托传承房产,几乎能够避免生前赠与、身后继承产生的所有问题,除了需要承担一次性的设立费、过户税费和每年一定金额的管理费成本外,堪称完美,国内房产家族信托正在迎来一个新的时代。

作者:家 族 办 公 室
来源:中 粮 信 托 财 富

责任编辑:wyx

今日头条更多
资讯频道子页-第一短幅
资讯频道子页-第二短幅
资讯频道子页-底部通栏长幅