信托公司参与基础设施公募REITs的路径

时间:2021/09/13 10:49:09用益信托网

观点一览


首批基础设施公募REITs已于2021年6月21日正式上市。信托公司在交易结构中虽没有直接的角色,但站在更高更广的角度看,信托公司在资产端和资金端都有参与的机会,资产端可进行业务撮合、通过Pre-reits方式参与,资金端可通过自营账户或主动管理的TOF等产品参与投资,这几种参与方式可能远比充当SPV意义重大。


一、资产端:开展业务撮合,与券商基金积极合作 


公募REITs的底层资产为基建项目,本质上是非标项目。券商、基金擅长的领域在股票、债券等标准化资产,而信托公司的优势在非标,多年来积累了诸多对非标项目判断及风控的经验,以及政信项目方面的资源储备。


信托公司可发挥自身在项目判断、客户资源的优势,积极探寻与券商、基金公司开展合作,进行业务撮合,获取相应的收入。


二、资产端:提供Pre-REITs融资,形成链条闭环


从国外经验看,REITs的底层资产除了基础设施外,还覆盖零售、酒店、商业及办公楼等其他资产类别。随着国内首批REITs起航,可以预期底层资产范围会逐步拓展。


信托公司从事地产业务多年,特别是部分信托公司(如中融信托)在城市更新等领域布局较早,前期城市更新改造的融资类似于Pre-REITs,在公募REITs推出后,可以说打通了退出渠道。参考新加坡凯德集团的“地产+金融”模式,信托公司可把这类业务做深做广,参与整个REITs领域,形成前期Pre-REITs—中期经营性贷款—后期REITs出表闭环链条。在这一过程中,专业的信托公司还可以培养运营管理团队,通过REITs上市后的运营管理收费服务费。


三、投资端:提供大类资产配置的品种


Reits定位是成熟稳定底层资产的IPO,其收益和风险介于股票和债券之间,是一类中等风险中等收益的资产。借鉴资产评估过程中的折现率以及测算IRR来看,首批9单REITs的资产回报率普遍在6%~8%,接近发达国家水平。在长期利率下行背景下,投资REITs的吸引力提高。


信托公司可尝试通过自营账户,或主动管理的固收+产品、TOF产品参与REITs投资。一方面丰富投资品种,另一方面通过投资增强对底层资产的理解,带动资产端业务的发展。


目前行业内已有信托公司在首批试水。如下表所示,战略配售方面,建信信托有集合资金信托计划参与盐田港REITs和普洛斯REITs,配售金额分别为0.55亿元、2.04亿元。华润信托有单一信托计划参与广州广河REITs,配售金额0.49亿元。战略配售有12个月锁定期。


图1.png


从网下机构配售看,华鑫信托旗下两只产品参与活跃,如下表所示,曾参与6只REITs的网下询价,部分产品由于报价低未能入围。此外,苏州信托自营账户参与两只REITs的询价,其中一只底层资产为苏州本地产业园,但因报价低均未入围。


图2.png


作者:刘 晓 婷
来源:中 融 研 究

责任编辑:humf

研究频道子页-第一短幅
新书推荐更多
研究频道子页-第二短幅
会议培训更多
研究频道子页-会议培训下方左研究频道子页-会议培训下方右