三单保障性租赁住房REITs法律要点解析

时间:2022/09/20 10:54:37用益信托网

前 言


截至2022年8月底,已有三单保障性租赁住房REITs成功发行上市,其中首批两单(即红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT)的底层资产为保障性租赁住房,另一单(即华夏北京保障房中心REIT)的底层资产为公共租赁住房。


公共租赁住房、保障性租赁住房均是《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号,下称“22号文”)规定的住房保障体系的重要组成部分,保障性租赁住房亦是《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(发改投资[2021]958号,下称“958号文”)明确规定的基础设施基金试点行业之一。在上述三单保障性租赁住房REITs上市前已经发行上市的十四只基础设施REITs集中在交通基础设施、能源基础设施、仓储物流基础设施、生态环保基础设施、园区基础设施等领域,三单保障性租赁住房REITs的成功发行,弥补了我国在租赁住房领域未曾发行过公募REITs产品的空白。


本文根据证监会公开披露的文件资料,结合国家层面现行有效的政策规定,从法律角度对前述三单保障性租赁住房REITs的法律要点进行解析。


一、三单保障性租赁住房REITs的交易架构


(一)红土创新深圳人才安居REIT


基本情况(截至2022年8月29日)如下图:


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整体架构如下图:


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(二)中金厦门安居REIT


基本情况(截至2022年8月29日)如下图:


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整体架构如下图:


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(三)华夏北京保障房中心REIT


基本情况(截至2022年8月29日)如下图:


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整体架构如下图:


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二、法律要点解析


保障性租赁住房REITs作为基础设施基金的一种,因其底层资产与其他类型的基础设施资产相比存在特殊性,因此,除了基础设施基金需普遍关注的法律要点外,还有其需要特别关注的法律要点。现结合证监会公开披露的相关文件资料,对三单保障性租赁住房REITs的法律要点分析如下:


(一)保障性租赁住房REITs需特别关注的法律要点


1. 保障性租赁住房项目的认定


中国证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布的《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)有关工作的通知》(证监办发[2022]53号,下称“53号文”)第二条明确规定,保障性租赁住房发行基础设施REITs,项目应经有关部门认定为保障性租赁住房项目。此为监管部门针对保障性租赁住房所设置的、有别于其他基础设施资产的特殊要求。沪深交易所于今年7月发布的专门针对保障性租赁住房REITs的规则适用指引中亦对此进行了强调。


红土创新深圳人才安居REIT所涉4个底层资产(安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目)已分别获得深圳市住房与城乡建设主管部门出具的《深圳市保障性租赁住房项目认定书》,中金厦门安居REIT所涉2个底层资产(园博公寓、珩琦公寓)已分别获得厦门市住房保障和房屋管理局出具的《保障性租赁住房项目认定书》。


华夏北京保障房中心REIT所涉2个底层资产(文龙家园项目、熙悦尚郡项目)经有关部门认定为公共租赁住房项目,配租对象、租金标准等符合相关政策要求,律师事务所亦在法律意见书中确认,2个底层资产是具备保障性质的租赁住房,属于22号文所提及的住房保障体系的重要组成部分,经北京市住建委同意申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点。


2. 保障性租赁住房的对象标准


22号文第二条第(一)款规定了保障性租赁住房的对象标准,即“主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,准入和退出的具体条件、小户型的具体面积由城市人民政府按照保基本的原则合理确定。”


红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT在申报后分别收到沪深交易所的审核问询函,沪深交易所均要求基金管理人就底层资产是否符合上述对象标准的规定予以补充说明并由律师发表明确意见,同时配套完善相关信息披露,充分披露保障性租赁住房的运营模式(包括但不限于租户筛选标准、租户构成、符合申请条件的候选人排队情况等)。两只基金的基金管理人已按交易所要求分别作出书面回复,明确底层资产符合上述对象标准的规定,并在招募说明书、法律意见书中进行了相应完善及补充。


华夏北京保障房中心REIT的法律意见书对于底层资产服务人群包括22号文规定的保障性租赁住房的服务人群发表了明确意见,招募说明书中亦对底层资产的租金价格确定、租户筛选标准、配租方式及主要流程、入住办理、续租、换租、退租、租金收取方式等进行了详细的、全面的披露。


由此可知,保障性租赁住房的对象标准是交易所在审查过程中的重点关注内容,后续拟申报的保障性租赁住房REITs需特别注意就此进行重点说明及充分披露。


(二)其他需普遍关注的法律要点


1. 基础资产的重组(项目公司获得基础资产所有权)


三单保障性租赁住房REITs均是采用国有资产划转方式来进行基础资产的重组。


(1)红土创新深圳人才安居REIT


所涉4个底层资产的资产重组过程如下:


1)保利香槟苑项目系由保利集团以招拍挂方式取得国有建设用地使用权并配建的人才住房,项目建成后保利集团根据《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议之约定将人才住房无偿移交深圳市人才安居集团;为发行基金之目的,深圳市人才安居集团作出相应董事会决议并获得深圳市国资委书面批复同意后,将保利香槟苑项目以2021年12月31日当天的资产账面净值划转至其全资子公司-鼎吉管理公司(即项目公司),鼎吉管理公司无需向深圳市人才安居集团支付任何现金或实物对价,保利香槟苑项目的产权登记至鼎吉管理公司名下;


2)凤凰公馆项目系由碧桂园集团以招拍挂方式取得国有建设用地使用权并配建的人才住房,项目竣工验收后碧桂园集团根据《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议之约定将人才住房无偿移交深圳市人才安居集团;为发行基金之目的,深圳市人才安居集团作出相应董事会决议并获得深圳市国资委书面批复同意后,将凤凰公馆项目以2021年12月31日当天的资产账面净值划转至鼎吉管理公司,鼎吉管理公司无需向深圳市人才安居集团支付任何现金或实物对价,凤凰公馆项目的产权登记至鼎吉管理公司名下;


3)安居百泉阁项目系由福田安居公司(由深圳市人才安居集团持股60%、深圳市福田区国有资产监督管理局持股40%)以协议出让方式取得国有建设用地使用权并自行投资建设和运营;为发行基金之目的,福田安居公司、百泉阁管理公司(即项目公司,为福田安居公司全资子公司)与深圳市规划和自然资源局福田管理局签署《深圳市土地使用权出让合同书第四补充协议书》,将安居百泉阁项目土地使用权受让主体变更为百泉阁管理公司,深圳市人才安居集团董事会、福田安居公司股东会作出相应决议并取得深圳市国资委书面批复同意后,福田安居公司将安居百泉阁项目以2021年12月31日当天的资产账面净值划转至百泉阁管理公司,百泉阁管理公司无需向福田安居公司支付任何现金或实物对价,安居百泉阁项目的产权登记至百泉阁管理公司名下;


4)安居锦园项目系由罗湖安居公司(由深圳市人才安居集团持股65%、深圳市罗湖区国有资产监督管理局全资子公司-深圳市罗湖投资控股有限公司持股40%)以协议出让方式取得国有建设用地使用权并自行投资建设和运营;为发行基金之目的,罗湖安居公司、锦园管理公司(即项目公司,为罗湖安居公司全资子公司)与深圳市规划和自然资源局罗湖管理局签署《深圳市土地使用权出让合同书第一补充协议书》,将安居锦园项目土地使用权受让主体变更为锦园管理公司,深圳市人才安居集团董事会、罗湖安居公司股东会作出相应决议并取得深圳市国资委书面批复同意后,罗湖安居公司将安居锦园项目以2021年12月31日当天的资产账面净值划转至锦园管理公司,锦园管理公司无需向罗湖安居公司支付任何现金或实物对价,安居锦园项目的产权登记至锦园管理公司名下。


(2)中金厦门安居REIT


所涉2个底层资产的资产重组过程如下:


园博公寓、珩琦公寓均是政府投资项目,原性质为厦门市市级公共租赁住房,均由厦门安居集团有限公司(下称“安居集团”)负责建设运营,后由厦门市住房保障和房屋管理局依法认定为保障性租赁住房。为发行基金之目的,安居集团作出相应董事会决议并经厦门市国资委书面批复同意后,安居集团将园博公寓、珩琦公寓按照经审计的账面成本金额分别划转至园博公司、珩琦公司(即项目公司,均为安居集团全资子公司),再由园博公司、珩琦公司申请将园博公寓、珩琦公寓所涉土地性质由划拨地变更为协议出让地并分别与厦门市资规局(为出让方)签署《厦门市国有建设用地使用权出让合同》,园博公司取得园博公寓《不动产权证书》,珩琦公司取得珩琦公寓《不动产权证书》。


(3)华夏北京保障房中心REIT


所涉2个底层资产的资产重组过程如下:


文龙家园项目原为北京城建兴华地产有限公司(下称“城建兴华”)建设的公共租赁住房,熙悦尚郡项目原为北京首开仁信置业有限公司(下称“首开仁信”)建设的公共租赁住房,北京保障房中心有限公司(下称“北京保障房中心”)根据北京市住房保障办公室要求、作为收购主体分别向城建兴华、首开仁信收购两个项目,付清全部收购价款并取得两个项目的《不动产权证书》;根据基金交易安排,北京保障房中心将两个项目以及与其相关联的债权、债务(包括有资产相关的预收租金和租赁押金等经营性负债)、与经营性负债等额的营运现金及人员一并无偿划转给其全资子公司-北京燕保宜居住房租赁有限公司(即项目公司,下称“燕保宜居公司”)并办理不动产转移登记手续。


2. 固定资产投资管理手续的完备性


958号文附件《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报要求》(下称“958号文附件”)要求试点项目需“依法依规取得固定资产投资管理相关手续。主要包括:1. 项目审批、核准或备案手续。2. 规划、用地、环评、施工许可手续。3. 竣工验收报告(或建设、勘察、设计、施工、监理‘五方验收单’,或政府批复的项目转入商运文件)。4. 外商投资项目应取得国家利用外资有关手续。5. 依据相关法律法规应办理的其他必要手续。”沪深交易所发布的业务指引之审核注意事项亦要求“基础设施资产已通过竣工验收,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定履行规划、用地、环评等审批、核准、备案、登记以及其他依据相关法律法规应当办理的手续”。


从三单保障性租赁住房REITs的招募说明书、法律意见书所披露的信息来看,其固定资产投资手续均较为齐全,符合958号文附件及沪深交易所审核注意事项之要求。


3. 土地使用的依法合规(土地规划用途与实际用途的一致性)


22号文给保障性租赁住房提供的土地支持政策包括:(1)可在集体经营性建设用地上建设保障性租赁住房;(2)可将企事业单位依法取得使用权的土地变更土地用途后建设保障性租赁住房(无需补缴土地价款);(3)可在产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地上建设宿舍型保障性租赁住房;(4)可将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房(但无需变更土地使用性质亦无需补缴土地价款);(5)在编制年度住宅用地供应计划时,单列租赁住房用地计划并建设保障性租赁住房。这意味着保障性租赁住房的供地方式、建设方式多种多样,且前述(4)甚至无需变更土地使用性质,依据该(4)土地支持政策建设的保障性租赁住房,会出现土地实际用途与其规划用途及其权证所载用途并不相符的情况。


比22号文晚5天发布的958号文对基础设施基金试点项目申报的要求包括“土地使用依法合规”,沪深交易所的第4号业务指引亦要求保障性租赁住房项目的土地使用要合法合规。如前所述,根据22号文之(4)土地支持政策建设的保障性租赁住房,会出现土地实际用途与其规划用途及其权证所载用途并不相符的情况,但该种不相符与958号文及沪深交易所业务指引所作关于保障性租赁住房项目土地使用的合法合规性要求并不冲突。


具体到三单保障性租赁住房REITs,其中红土创新深圳人才安居REIT的土地用途为保障性租赁住房(公寓),中金厦门安居REIT的土地用途为二类居住用地,华夏北京保障房中心REIT的土地用途分别为住宅(公共租赁用房)、城镇住宅用地,三个项目的土地规划用途与实际用途均是一致的。


结合前述958号文、22号文之规定,在保障性租赁住房的供地方式、建设方式多种多样的情况下,后续拟申报的保障性租赁住房REITs需注意结合项目实际情况核查土地规划用途与实际用途的一致性,如存在不一致,应注意说明其实际用途的法律、法规及政策依据,在相关文件中充分揭示风险,并设置相应的风险缓释措施(如可由原始权益人出具承诺函,如因此遭受处罚或需补缴土地价款的,均由原始权益人承担等)。


4. 基础设施项目成熟稳定


《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(中国证券监督管理委员会公告〔2020〕54号)要求,基础设施项目“原则上运营3年以上,已产生持续、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好增长潜力”。


华夏北京保障房中心REIT的招募说明书显示,其底层资产的运营时间均为3年以上,且底层资产现金流稳定,具有持续运营能力及较好增长潜力。


红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT在申报后分别收到沪深交易所的审核问询函,沪深交易所均要求基金管理人就基础设施项目是否符合上述规定条件发表明确意见并完善相关信息披露和风险揭示。两只基金的基金管理人已按交易所要求分别作出书面回复,说明底层资产运营时间虽然未满3年,但已具备产生持续、稳定现金流的能力,并在招募说明书、法律意见书中进行了相应风险揭示及补充。


如上,对基础设施项目运营时间的原则性要求是满3年,确不满3年的,则需要对其是否已具备产生持续、稳定现金流的能力进行重点考察。此外,保障性租赁住房项目的稳定性、持续经营能力亦是交易所在审查过程中的重点关注内容,后续拟申报的保障性租赁住房REITs需特别注意就此进行重点说明及充分披露。


5. 基础设施项目的转让限制及解除


(1)红土创新深圳人才安居REIT


转让限制:基础设施资产重组前后,深圳市规划和自然资源管理部门、深圳市住房与建设主管部门对基础设施资产的转让均存在特殊性要求,总结为:(1)重组前后基础设施资产的不动产权属证书及/或国有建设用地使用权出让合同上均存在“非市场商品房”或“非商品房”“不得转让”“出租型人才住房(只租不售)”等的记载,因此,基础设施资产只能对外出租,无法上市交易;(2)基础设施项目的保障性租赁住房认定书中载明,基础设施资产不得上市销售或变相销售。


解除:律师事务所已就此出具法律意见,认为上述基础设施资产转让的特殊性要求对基础设施基金的发行不构成不利影响,原因为基础设施项目发行基础设施基金已获得相关监管部门的无异议函,发行基础设施基金不会改变基础设施资产作为只租不售的保障性租赁住房的定位和用途,并不违反上述基础设施资产转让的特殊性要求。


(2)中金厦门安居REIT


转让限制:基础设施项目的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》中均约定,“本项目涉及出让性质的建筑物及土地使用权应整体自持,不得分割转让、不得分割抵押;转让、抵押必须经出让人、第三方(注:为厦门市住保局)和第四方(注:为厦门市集美区人民政府)同意”;基础设施项目的《不动产权证书》均载明,本宗地及地上建筑物若转让、出租、抵押,应根据《厦门市国有建设用地使用权出让合同》相关条款执行。


解除:基础设施项目的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》中明确约定,出让人、第三方和第四方对以100%股权转让方式发行基础设施基金无异议;厦门市资规局向安居集团签发书面复函,对于园博公寓和珩琦公寓以100%股权转让方式发行基础设施基金无异议。


(3)华夏北京保障房中心REIT


转让限制:基础设施项目的《国有建设用地使用权出让合同》中均不存在转让限制;熙悦尚郡项目的《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》记载公共租赁住房只能用于租赁,不得销售;《北京市住房和城乡建设委员会等四部门关于进一步规范本市新供住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》《北京市住房和城乡建设委员会关于严禁公租房、保障性租赁住房变相销售行为的通知》均明确规定公租房、保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。


解除:北京规自委、北京住建委分别就北京保障房中心申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)出具无异议函,同意以2个底层资产申报REITs试点,对项目所涉资产划转、办理项目不动产转移登记手续、股权转让和项目重组无异议。


6. 项目公司股权转让所涉国有资产转让限制的解除


三单保障性租赁住房REITs均是经同级国有资产监督管理机构批准、采取非公开协议方式进行国有资产转让,豁免履行企业国有资产转让进场交易之国有资产交易程序,均符合《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》(国资发产权规〔2022〕39号,下称“39号文”)第三条关于“涉及国有产权非公开协议转让按规定报同级国有资产监督管理机构批准”之规定,具体如下:


(1)红土创新深圳人才安居REIT


 深圳市国资委出具《深圳市国资委反馈意见》,明确:支持深圳市人才安居集团申请基础设施REITs试点;将所涉四个保障性住房项目以经审计账面净值划转至新设立项目公司以及将新设立项目公司股权转让至资产支持专项计划属于深圳市人才安居集团决策权限,请深圳市人才安居集团按照国资监管相关规定依法依规开展资产划转等事项;基础设施基金是通过证券交易所公开发行的金融产品,无需另行履行国有资产交易程序。


(2)中金厦门安居REIT


厦门市国资委出具《关于厦门安居集团有限公司申请发行基础设施基金的批复》,明确:厦门市国资委同意原始权益人将所持有的园博公司及珩琦公司100%股权转让至资产支持专项计划,并同意本次发行基础设施基金无需另行履行国有资产进场交易程序。


(3)华夏北京保障房中心REIT


北京市国资委出具《关于北京保障房中心有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点有关事项的批复》,原则同意北京保障房中心依法合规开展基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作,所涉及的产权转让事项可通过相关方直接签署转让协议方式实施。


7. 股债结构搭建


(1)红土创新深圳人才安居REIT


系通过对项目公司存量债权的处理来构建新的债权,具体如下:


先将项目公司资本公积转增为注册资本、再将注册资本减至200,000元,由于项目公司没有足够资金支付减资款,最终形成项目公司对深圳市人才安居集团、福田安居公司和罗湖安居公司的应付减资款负债6.67亿元;专项计划设立后,向项目公司提供新的股东借款,用于偿还项目公司对原始权益人的应付减资款负债,完成股债结构的搭建。


(2)中金厦门安居REIT


同样是通过对项目公司存量债权的处理来构建新的债权,具体如下:


专项计划设立后,通过发放股东借款的方式完成对项目公司的债权投资,优先用于项目公司偿还应付关联方债务(但暂未披露债务金额),剩余部分(如有)用于补充生产、经营所需流动资金。


(3)华夏北京保障房中心REIT


系通过提供股东借款的方式来构建新的债权,并涉及反向吸收合并,具体如下:


北京保障房中心设立北京燕保宜业住房租赁有限公司(下称“SPV公司”)并持有SPV公司100%股权;资产支持专项计划设立后向北京保障房中心收购SPV公司100%股权,之后资产支持专项计划向SPV公司增资并发放股东借款,SPV公司以所获增资款及股东借款向北京保障房中心收购燕保宜居公司100%股权;最后由燕保宜居公司反向吸收合并SPV公司、SPV公司注销,SPV公司原有的对资产支持专项计划的债务下沉至燕保宜居公司,资产支持专项计划直接持有燕保宜居公司的股权和债权。


8. 反向吸收合并(项目公司吸收SPV)


从公开披露的红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT交易架构来看,均是由专项计划直接向项目公司股东收购项目公司100%股权,项目公司之上未设置SPV,不涉及项目公司反向吸收合并SPV。


华夏北京保障房中心REIT所涉及的反向吸收合并(截至2022年8月31日尚未完成),见上文第7点中相关内容。


9. 基础设施基金的扩募


红土创新深圳人才安居REIT招募说明书披露的可扩募资产为原始权益人即深圳市人才安居集团以绝对控股方式持有的位于深圳市的4个在建的保障性租赁住房项目,预计投资规模53.6亿元,是本次拟发行基础设施基金底层资产估值的4.6倍,具体如下:


image.png


中金厦门安居REIT、华夏北京保障房中心REIT均暂未披露可扩募资产。


10. 原始权益人回收资金用途安排


53号文第三条“严格规范回收资金用途”强调,原始权益人发行保障性租赁住房基础设施REITs的净回收资金,应当优先用于保障性租赁住房项目建设,如确无可投资的保障性租赁住房项目也可用于其他基础设施补短板重点领域项目建设,其在项目申报发行基础设施REITs时,应当对回收资金用途作出承诺,并以适当方式向社会公开。


红土创新深圳人才安居REIT的招募说明书披露,原始权益人将全部募集资金以资本金方式投入募投项目,拟投入的项目包括安居福厦里A213-0386项目、福田区华富北棚改项目和罗湖区南湖街道船步街片区棚户区改造项目。募集资金将用于建设保障性住房,扩大深圳市保障性住房供给,缓解深圳住房市场结构性供给不足,推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。


中金厦门安居REIT的招募说明书披露,原始权益人募集资金拟投资项目均为保障性住房项目,包括但不限于浯家公寓、龙秋公寓、洪茂一期及龙泉公寓(龙泉一期、龙泉二期)。


华夏北京保障房中心REIT的招募说明书披露,原始权益人北京保障房中心通过本次基础设施REITs发行盘活资产,实现的回收资金将主要用于焦化厂剩余地块住房项目(或其他经批准同意的租赁住房项目)的建设。焦化厂剩余地块住房项目位于北京市朝阳区垡头路,西至焦化厂西路,东至焦化厂西一路,南至焦化厂二街,北至原焦化厂区边界,为北京焦化厂停产搬迁后在其剩余地块上建设的公租房项目。


三、结语


三单保障性租赁住房REITs已落地,全国多地区均有保障性租赁住房企业在积极筹备参与保障性租赁住房REITs试点,2022年无疑将是保障性租赁住房REITs元年,我国住房租赁行业的发展亦将就此进入新纪元。


本文系通过对公开资料的梳理形成,所作解析虽不全面,仍期待能给后续拟参与保障性租赁住房REITs试点的企业些许帮助。


作者:陈 凌,周 洁 茹
来源:大 成 律 师 事 务 所

责任编辑:humf

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