房企/城投平台存量资产盘活与融资系列(一)——产业园资产盘活与融资
房地产经历这波周期后,“土地财政”模式难以为继,行业也已真正迈入向专业要效益的时代。在高质量发展的经济模式下,对存量资产的盘活、运营升级及变现成为了城投平台以及房地产开发企业未来的主要任务之一。本篇作为存量资产盘活与融资系列文章的首篇,先以产业园资产的盘活与融资为切入点进行分析,更多业务实操细节欢迎与我们深入沟通与交流。
一、当前产业园开发、运营、管理发展趋势 1979年深圳蛇口工业区的设立拉开了我国产业园建设的序幕。产业园经过40多年的发展已经成为了我国经济建设与产业发展的重要载体。目前产业园的开发、运营、管理等方面也出现了一些新的特点。 1.产业园市场已经形成了多元化主体格局,以政府为主导的园区模式正在逐渐向“政府引导+企业主导”的政企合作模式转变。目前入局产业园市场的主体包括国有园区开发运营企业(张江高科、苏高新、中关村发展集团、招商蛇口等)、民营产业地产商(如天安数码城、联东集团、天瑞金集团、金地威新、亿达中国)、行业龙头(京东、海尔、三一重工等)、科技服务及创投企业(清控科创、力合科创)等。同时,在促进产学研的目标指引下,通过整合院校的科研优势与开发商的项目运作能力,衍生出了“政、校、企”合作共建模式,打造创新驱动型园区。 2. 越来越多的园区运营企业纷纷剥离或淡化住宅开发,更专注产业主业,持续提升能力。如中新集团在招募说明书中承诺不再从事住宅房地产开发业务,公司 2021 年年报中,公司营业收入中已不再包括房地产开发业务。 3. 注重高品质空间的打造以及优质运营服务的提供,并从重资产模式转向轻资产发展,业务模式上进行战略转型,打造第二增长曲线。特别是在华夏幸福爆雷后,不少园区开发运营商纷纷转向“轻重并举”或“轻资产”运营,重点在产业增值服务、产业投资孵化以及运营品牌输出方向发力,并积极探索形成“物业销售+物业租赁+产业服务+产业投资”的多元化盈利模式。 在战略转型中,如成功转型为“科技投行”的张江高科则以工业地产为主导的“高投资、重资产、慢周转”模式,向“股权化、证券化、品牌化”转型升级,提出了以“科技投行”作为战略发展方向,着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。联东集团战略转型表示要打造“具有全国影响力的服务科技集团”,重点发力产业投资。中南高科表示从“产业园运营商”向“产业运营商”转变的升级战略,从单一的园区建设招商,转变为园区建设招商、自持资产经营、产业运营服务、轻资产、产业投资五大业务单元,强调做园区和企业终身运营服务商。 4. 为了满足新时期产业空间和配套需求,对于国有园区开发运营企业而言,逐渐从土地一级开发过渡到二级开发(包括产业用房建设和生活与配套设施建设),向综合开发拓展。如一方面推进标准化厂房建设,为中小企业提供稳定生产空间;另外,为了满足一些企业特殊空间与环境的需求。提供定制化物业产品;同时,鼓励生产、研发、办公等用途互利的功能混合开发(如M0业态,工业上楼等),促进产业业态融合;此外,通过在园区内均衡配置产业、商业、宿舍、酒店以及其他生产生活所需的公共服务设施,实现生产、生活、休闲一体化。 5. 成功的园区产业招商才能凸显这个产业园开发运营主体的真正实力。园区招商也从追求数量到质量转变,重视“招才引智”招商,在“招月亮”的基础上,同步“招星星”。注重从亩均效益、产业契合度等角度来遴选招商目标,把园区运营与地方产业发展培育深度捆绑,从而实现产业提质增效。招商过程中认识到中小型成长性强科技企业的重要性,在“招月亮”的基础上,同步“招星星”,将高成长性科技企业和科技人才作为重点招商目标。 6. 加速融合数字经济、产业互联网、低碳园区等新兴趋势,通过深度“智慧化”,积极催生新的园区盈利模式。一些园区开始尝试将数字技术应用到园区基础设施升级和园区招商引资、运营服务等方面。在智慧园区平台建设的基础上,探索实现产业大数据的价值挖掘,如积极搭建工业互联网平台、建立产业大数据中心等等,促进园区载体与企业之间的深度互联,形成双向赋能。 二、产业园项目主要合作模式及融资方式 在公募Reits给产业投资创设了一条明晰的退出路径后,当前也有不少长期资本在探讨“产业园全生命周期发展模式与投融资机制”,即打造“建设—运营—退出—再投资”的投资闭环。通过“资产培育(合作开发)—Pre-Reits—公募Reits”产品链条设计,协助产业地产开发主体盘活存量产业园重资产,并借助公募REITs产品输出管理,逐渐由开发商转变成运营商。投资机构则借此提前收回投资资金,提高投资收益率,获取长期收益。 (一)资产培育阶段的合作开发 对于一些有施工背景的投资平台而言,目前也在积极探索通过与产业方/城投平台前期搭建投资机构的方式,针对不同的项目搭建SPV,从拿地阶段即介入,并绑定后端的项目施工。由产业方或城投平台负责产业导入、招商运营,并在产业园满足Pre-Reits投资条件时退出,或通过公募Reits退出。基本交易架构如下图所示: (二)Pre-Reits Pre-REITs产品(类似于Pre-IPO产品),是指以具备发行公募REITs产品可能性的基础资产为投资标的,以投资、持有、运营与培育该等基础资产为主要业务,以发行公募REITs产品实现退出为主要退出途径的投资产品。通过开展Pre-REITs业务,持有或以合理的价格收购具备发行公募REITs产品可能性的新建、存量资产,待底层项目进入稳定运营期后,再通过发行公募REITs实现资金退出,有助于扩大REITs项目储备。 1. 交易架构图 Pre-REITs产品法律组织形式包括私募投资基金、信托计划、有限合伙等,其常见的架构如下所示: 2. 方案要素 (三)公募REITS融资 公募REITs产品期限较长,目前上市的公募REITs期限在20年至50年不等。由于REITs具备稳健且收益相对可观的特点,加之2020年11月银保监会下发《保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》,保险资金投资 REITs 的热情被进一步激发,整体来看,目前除原始权益人外,保险资管、券商自营、基金专户、私募基金等参与度都较高。 (四)资产证券化融资(ABS、类REITS) 1. ABS/CMBS 融资 目前产业园资产证券化产品发行相对较少,一方面,根据中基协发布的《资产证券化业务基础资产负面清单指引》和沪深交易所发布的《基础设施类资产支持证券挂牌条件确认指南》,对入池物业资产的用途、权属、信息披露、计划使用期限和物业空置都有严格要求;另外,产业园区的资产证券化和其他类型相比,对运营收入/支出的监管、资产运营管理、开放退出安排、物业资产的处置也提出了更高的要求,并更加考验计划管理人的主动管理能力。 目前代表案例如全国首单央企文化金融产业园CMBS——“中文发集团-浦银安盛资管文化金融创新产业园资产支持专项计划”;招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划;东吴-苏州新建元 2.5 产业园资产支持专项计划 ;重庆西永微电子产业园区租赁债权资产支持专项计划等等。 2. 类Reits 类REITs作为我国不动产证券化的重要尝试,与公募REITs相比较,在发行方式、投资者构成、底层资产、收益来源等方面存在较多不同。代表案例包括“中联元联-前海开源-苏州生物医药产业园资产支持专项计划”、“中联元联 -前海开源-苏州纳米大学科技园资产支持专项计划”等。 (五)优质产业园开发或运营主体的发债融资 产业园类发债主体以城投为主,其收益来源于发债主体按期还本付息,收益相对稳定,票面利率与发行期限和主体资质相关度较高。但由于园区经营效益和企业融资环境对园区类城投发债主体偿债能力影响较大因此需重点关注相关违约风险。重点关注是否存在因内生现金流紧张而引发的违约风险、产业园主要客群经营现金流等会影响续租、租金缴纳等,对于客户集中度较高的园区,需重点关注个别大客户;融资环境的变化对主体偿债能力的影响等等。 (六)其他融资 除了银行、信托等金融机构融资外,开发园区非标融资作为补充融资手段,主要包括以租赁融资、应收账款质押或转让融资等。其中,融资租赁的主要方式包括直接融资租赁、售后回租融资等,标的物以基础设施为主。整体而言,高等级主体融资利率更低、融资期限更长。 此外,对于运营成熟的产业园,如果有相关物业费收入或应收账款等收入,也可以用以融资,比如银行的一些供应链融资等。
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