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自8月底出台“降首付比例、降存量房贷利率”新政，且北上广深等城市均执行“认房不认贷”政策以来，楼市经历短暂的销售回暖后重新掉头向下。

以深圳为例，9月1-13日一二手住宅网签套数分别为628套、1056套，相比之下8月1-13日的这组数据却是1043套、964套。这一波救市大招到底有多大效果，如此可见一斑。

客观地说，这一波刺激政策确实释放出了一批满足购房条件的客群，不过开发商抢客抢得非常厉害，刚出政策时带看量和成交量也确实有明显增加，但随着时间的推移，这部分客群中尚未成交的人群重新转入了观望，楼市的成交量价又回到了下行的状态。

根据市场方面的统计数据，新政出台后的9月，上海、北京等大多数城市二手房的挂牌量出现了飙升，而随着新入市项目和二手房挂牌量的激增，供应量反而急剧上升，接着开发商还是不得不降价销售，央国企也不得不牺牲利润。

分区域来看，或许有局部区域或个别城市的楼市走出了独立的行情，并开始企稳回暖，但就楼市整体而言，救市的关键始终都是居民端就业和收入预期的改善，如果居民端对未来的信心和预期无法扭转，或许一切救市手段都会成为空谈。

当然，上述逻辑并不能简单地推断为以住宅供应为主的楼市已毫无希望，至少在一二线城市还是有庞大的购房群体和改善需求，比如今年1至8月份10家头部房企在一二线城市的拿地金额整体占比超过了90%（详见下图克尔瑞的统计数据）。

相比之下，三四五线城市的楼市将面临更大的长期横盘甚至持续向下的压力，一是因为一二线城市限购限贷政策的放松会引起虹吸的效应，加上人口向大城市集中导致的城市间的马太效应，对于三四五线城市来说属于长期的利空；二是7月份政治局强调在超大特大城市推进城中村改造以后，后续房地产供给格局会更加倾向于一二线城市，因此会导致三四五线城市的房地产市场整体上更不景气，况且三四五线城市也不太可能还有再次实施大规模棚改货币化安置的条件（主要是城镇化已基本完成）。

回到救市的痛点上，居民端居高不下的失业率和悲观的收入预期始终都是救市的绝对障碍，再多的楼市刺激政策去激发买房人的购房意愿其实都不如提升买房人的购买能力来得实际，也即救市的终极手段应该是“富民”。如果房地产真的想进入长久的健康发展阶段，那就必须扭转居民对未来的信心和预期，包括逐步改善失业、医疗、生育、教育、养老等社会保障。

坦白地说，就目前经济的基本面而言，我们还是深感担忧的，尤其是在当前中美脱钩、地缘政治冲突加剧的背景下，大家都不宜对楼市销售的反弹幅度有太大的期待，市场不可能来一波快速高额修复，反而会进入更加温和复苏的节奏，不过这或许也更有利于市场触底反弹。如果乐观一点地判断，我们认为楼市在今年底大概率将完成整体筑底。

房地产行业还有希望吗？我们觉得肯定是有的。比如最近很多国央企、城投平台找我们寻求产业和工改项目的合作，施工单位也非常热衷，这背后不仅有土地财政转向股权财政的铺垫，还有城投债转向产业债的导向。除此之外，一二线城市的城市更新（尤其是城中村改造）依旧还有很广阔的市场空间，住宅地产方向的业务则更是如此。根据一些专家的测算，中国房屋70年产权的折旧率相当于1.43%，假设按照1.2%的年化更新率，2023到2030年通过城市更新就能带来新增住房面积超过40亿方，落实到每一年就有5亿方，因此这部分城市更新带来的市场也可以给开发商带来一定的生存空间。

值得一提的是，就短期生存而言，开发商还是得找准定位，不管是住宅地产方向的区域深耕，还是代建、长租公寓等业务方向的转型，想办法活下去才是重中之重。我们需要特别提醒大家注意爆雷房企提出的债务展期方案，短辄3-5年，长辄5-10年，这意味着爆雷房企自己对未来都深感悲观。

总的来说，诚如我们最近一直在强调的，在这个国进民退的特殊阶段，民营房企抱紧国央企大腿或许是更好的选择。