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5月17日，央行发布有关地产政策的四条重磅消息，分别是取消首套、二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、降低首付款比例、设立3000亿元保障性住房再贷款。

Part 01 取消首套、二套房贷利率下限效果有限，商业银行净息差已至低位

5月17日，央行宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。取消首套、二套房贷利率下限，这一政策举措旨在刺激市场需求，促进房地产市场的平稳健康发展。然而，从实际效果来看，这一政策的效果可能有限，尤其是在商业银行息差已至低位的情况下。

商业银行作为房贷的主要提供者，其息差水平直接影响到贷款业务的盈利空间。从21年开始，商业银行息差逐步进入下行趋势，近期已经创下新低。在息差已至低位的情况下，即使取消房贷利率下限，商业银行出于盈利考虑，也不太可能大规模降低实际贷款利率。因此，这一政策对于降低购房者实际负担的作用可能并不明显。

Part 02 降低公积金贷款利率政策效果受到公积金覆盖面的掣肘，效果受限

自2024年5月18日起，央行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。公积金贷款利率的下调将直接降低购房者的贷款成本，对于使用公积金贷款的购房者来说，这是一个实质性的利好。

公积金制度虽然在我国已经运行多年，为广大职工提供了一定的住房保障。然而，公积金的覆盖面仍然有限，尤其是在一些中小企业、非正规就业领域以及农村地区，公积金的普及程度并不高。这意味着，即使公积金贷款利率有所降低，这些未能纳入公积金体系的人群也无法直接受益。根据《全国住房公积金2022年年度报告》显示，2022年，住房公积金制度已覆盖全国1.69亿人。按照这一规模测算，2022年住房公积金的覆盖率约为12%。总体而言，公积金贷款的覆盖面仍然有较大的提升空间。因此，降低公积金贷款利率的政策效果受到公积金缴存覆盖面的影响，效果可能并不显著。

Part 03 降低首付款比例限制效果最直接，但仍需居民收入预期增长的支撑

首付款比例的降低将直接减轻购房者的首付压力，使得更多购房者能够进入市场。对于首套购房者来说，最低首付款比例调整为不低于15%；对于二套购房者来说，虽然首付款比例相对较高，但调整为不低于25%也一定有助于释放改善型需求。

尽管降低首付款比例限制的效果显著，但其效果的持续性和稳定性却需要居民收入预期增长的支撑。这是因为购房不仅仅是一时的冲动，更是对未来生活的长期规划。如果居民的收入预期没有增长，即使首付款比例降低，购房者也可能因为担心后续的还款压力而持观望态度，这就限制了降低首付款比例政策的效果。今年以来，中国居民人均可支配收入增长曲线仍然较为平缓，短期内工业企业营收有所下滑，难以支撑居民收入预期的持续走强。

Part 04 3000亿元保障性住房再贷款将有效拉动地产投资，内需不足问题将得到缓解

在国务院新闻办17日举行的国务院政策例行吹风会上，中国人民银行表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。预计3000亿元保障性住房再贷款，将有效拉动房地产开发投资，后期地产投资增速下滑有望企稳。

Part 05 短期政策有一定刺激效果，但长期效应仍有待观察

央行此次发布的关于取消首套、二套房贷利率下限、降低公积金贷款利率、降低首付款比例、设立3000亿元保障性住房再贷款的政策将对房地产市场产生积极的刺激作用。短期内，这一系列政策的实施预计将迅速释放购房需求，楼市销量有望迎来一波显著的回暖，预计6月份、7月份销量将回升。取消首套、二套房贷利率下限，将进一步降低购房成本；公积金贷款利率的降低则进一步减轻了公积金贷款购房者的经济压力；而降低首付款比例则直接降低了购房门槛，让更广泛的购房者能够参与到市场中来；保障性住房再贷款将有效拉动地产投资。

尽管短期内政策效果显著，但长期效果的稳定性和可持续性仍需深入观察。房地产市场的长期健康发展不仅取决于政策的短期刺激，更需要经济基本面、市场供需关系、政策环境等多重因素的共同支撑。实际上，本轮央行关于房贷放松政策主要发力点在于刺激居民部门的杠杆率，特别是降低首套房、二套房的首付款比例政策，最终落实到每个购房者身上，实际上是增加了居民部门杠杆率。然而，根据国家资产负债表研究中心以及国际清算银行的相关数据显示，中国居民部门的杠杆率实际上一直处于上升通道，从2020年开始中国居民部门杠杆率已经基本接近于日本90年代地产泡沫时期的居民部门杠杆率水平。这也是近几年地产销量、地产价格接连处于调整阶段的重要原因。本质上，居民部门已经很难加杠杆了。

Part 06 信托行业开拓地产业务新赛道是取胜之匙

房地产行业面临调整，房地产发展新模式处于构筑阶段下，传统地产业务已经不再是信托行业的主营方向。房地产发展新模式是地产行业的长期主旋律，信托公司顺应地产转型，积极发力助力地产行业高质量发展的业务方向主要有以下几个角度：第一，开展风险处置服务信托，发力支撑地产风险化解。信托所具备的信托财产法定的破产隔离功能，所有权和受益权分离的特征，以及横跨资本、货币、产业三大市场的长处，使得信托行业参与风险资产处置服务信托具有天然的优势。目前而言，行业内已有部分信托公司成功参与了多家企业的破产重组、债务和解，已取得一定经验。第二，开展土地流转信托，把握地产新方向。2023年中粮信托在这一领域取得了积极进展。中粮信托创新升级了传统金融服务农业的模式，为圣牧草业提供了土地流转服务，确保其按时开展青贮玉米种植工作，为乡村振兴贡献了中粮力量。第三，参与养老地产，服务“银发经济”。部分信托公司加快了养老金融服务布局，贯彻落实了中央金融工作会议精神，加快账户信托业务布局，做好养老群体的金融服务。未来，养老地产结合养老业务是信托行业的一个新兴增长点。