风向是不是要变了

时间:2024/08/21 11:01:57用益信托网

党媒“求是网”8月16日发布了《把邓小平同志开创的中国特色社会主义伟大事业不断推向前进》一文,我们心里有点激动,也有一丝欣慰,当然更希望的是“春风”能赶快吹起来。


先简单说一下国家统计局8月15日公布的7月份房地产相关数据。


1-7月份,新建商品房销售面积54149万平方米,同比下降18.6%,其中住宅销售面积下降21.1%;新建商品房销售额53330亿元,下降24.3%,其中住宅销售额下降25.9%。


1-7月份,全国房地产开发投资60877亿元,同比下降10.2%,其中住宅投资46230亿元,同比下降10.6%。


房价方面,统计局最新公布的7月份70个大中城市数据显示:


70个城市中新房价格同比2个上涨,68个下跌;环比下跌城市66个,2个持平,2个上涨。


70个城市中二手房价格同比全线下跌;环比下跌城市67个,2个持平,1个上涨。


市场方面有个担忧,统计局的数据会不会太过保守,比如真实的市场跌幅其实远超统计数据,而且房价还未到达底部,房地产行业也未到达底部。


上周提到过,房地产行业的集中爆雷潮已蔓延到了国央企开发商身上,现在很多地方政府对救助当地的国企开发商都变得有心无力,越救则花的钱越多,最后搞不好就是国有资产的流失,因此还不如让国企开发商也走市场化出清之路。


很多同行问,“城市房地产融资协调机制”到底落地效果如何。从银行贷款的落地情况来看,我们认为并不乐观,比如大部分地区的银行可以支持的“白名单项目”都要求满足“五个条件+五项标准”的准入要求,具体如下所示:


五个条件:项目处于在建施工状态;具有与融资额度基本匹配的抵押物;项目预售资金未被抽挪;确定一家贷款主办银行,并建立贷款资金封闭监管制度,确保资金封闭运行,保证项目建设交付;制订贷款使用计划和项目完工计划等。


五项标准:“四证”齐全;不存在破产重整;不存在被查封冻结;不存在逃废金融债务;不存在重大违法违规等情况。


由上述可知,想要达到“房地产融资协调机制”的银行放款要求其实并不容易,而事实上更多的银行是为了完成政治任务而不得不投放贷款。


从真实的市场态度来看,以信托机构为例,凡是涉房业务或者民营房企的融资业务,基本都是一刀切地不做;地产基金的情况也差不多,而且底层项目涉及到名单内城投平台的连产品都很难备案下来;至于保理等其他融资产品,现在也是对民营房企的业务避之唯恐不及。


根据上述情况,大家基本可以判断出金融层面对地产的真实支持力度,而在楼市销售端持续下行的背景下,房企的经营性现金流和融资性现金流双双下降,后面还不知道要继续熬死多少房企及其上下游企业。


截止当前,我们对楼市的复苏依旧忧心忡忡,有钱人没有信心和预期去继续买房投资,反而选择逃离;还有能力承担首付的中产在持续观望,既怕追高又怕踏空;而当下的失业、降薪潮让原本买不起房的人变得更加买不起房,因此如果不存在大的刺激或者困境反转,房地产的下行将很难止住。


对于房地产相关的投资业务,我们认为目前能看的主要还是不良资产的方向,比如以三到五折的价格低价收购物业,收购后按市场评估价找银行融资,置换掉原来的并购贷款,也即用前端较小的收购款撬动后端大额的银行贷款,多出来的资金还可以继续放杠杆。


除上述以外,我们对央国企和城投平台的地产、城市更新项目的投资还是保持着较强的信心,尽管“涉房”业务在合规层面会面临很多业务障碍,但在交易模式和融资产品的设计方面还是有很多变通的空间,比如信托、基金类的股权投资以及保理等类型的出表融资产品等,我们目前在业务处理方面反而觉得更为顺心。


总之,就像党媒“求是网”发布《把邓小平同志开创的中国特色社会主义伟大事业不断推向前进》所传递的信号一样,一切最终都会回到正确的路上。


作者:
来源:西 政 资 本

责任编辑:liuyj

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