高层再定调以来,怎样理解一线城市的楼市变化?

时间:2024/12/24 10:56:57用益信托网

北上广深的楼市,终于缓过来一点劲儿。


“不行了”——“政策快来了”——“政策来了”——“成交恢复了”——“只恢复了一个礼拜”——“不行了”……


自从23年楼市步入迅速下行周期,各大城市出台的各项楼市政策不可谓不多,但每次都无法止住量价齐跌的颓势。


而这一次仿佛有些不一样。


9月26日中央政治局会议首提“止跌回稳”之后,似乎随着时间的消化推移和由政策决心推动的未来预期的微妙变化,有一部分人由空转多,至少是由强烈看空转为温和看空了,市场上也出现了看多的人,开始入手“抄底”优质资产。


但是,房地产的复杂性就在于,它自身的金融属性和产品属性都非常强,而这两个属性项下都是有很多个细分维度可以去定义。相比于汽车等其他耐用消费品,房地产的政策属性又极强,不仅是产品价格、甚至是未来产品形态等因素都受到严格的政策规制。


也恰恰是这种多样性,导致不同的群体看待楼市走势的角度是多样的,更加底层的区别是大家作出判断的基础信息是趋异的。


在经济学家、房地产从业者、买卖个体眼中看到的房地产,因为各自掌握的信息和思考角度不同,往往呈现出不同的模样。


如果花一些时间和二手房中介聊天,他们对于买卖双方的心理变化感知往往最为敏锐,但是却对市场供应、政策变化以及政策变化背后的经济形势深层次原因认知不足;


如果和新房渠道聊天,他们对政府供地节奏、供应量变化和开发商的经营策略有一定的感知,但是他们也对政策和市场走势的预期缺乏一定的比较视野;


如果和经济学家聊天呢,他们当然对地产有关的经济决策有深度的认知并且能做出一定程度的预测,但是对近些年来住房作为一种产品本身的内涵变化不够了解,对同一个城市里不同板块的边际变化也不甚清楚。


9月底高层定调变化以来国内的房地产市场出现了一些新气象,其中又以一线城市的边际增量信息最为人注目。这些增量信息具有实质性意义吗?是量变终将引起质变还是又一次虚晃一枪?如果还在左侧,这个“左”的刻度是不是靠右了一点?


为了更加全面地看待一线城市楼市的变化,我们或许可以先把可能相关的信息拿出来看一看,然后再去根据各自理解楼市的出发点和目的,对自身的位置进行定位,从而做出自己的选择。


9月底以来,一线楼市的交易量价如何变化?


首先看一下二手房交易量。


image.png


以北京为例。从二手房成交套数(网签口径,比实时成交有1-3个月不等的滞后)来看,北京10月、11月已经连续两个月增长,11月的成交套数已经成为近三年单月成交第二高的月份,而12月截至上周五的成交量已经超过1.4万套,加上月底的翘尾因素,12月北京二手房成交突破2万套不是梦,有可能触及三年以来的最高点。


由此可见,北京市场二手房的购房者受到9月底以来一系列定调和政策的影响还是很大的,一部分持币待购的购房者已经选择入市。连续3个月网签成交维持在相对高位,从交易量的指标看,北京二手房市场初步出现了止跌回稳的苗头。


image.png


再来看一下新房交易量。


image.png


根据CRIC数据监测,2024年11月北京新建商品住宅(含普通住宅、别墅,不包括共有产权房)成交4536套,环比上涨7.8%,同比上涨33.3%;成交均价57168元/㎡,环比微跌0.1%,同比下跌3.0%。


从图上也能看出来,此前的10月份新房成交量环比9月份已经出现了量级上的跃升。与此同时成交价格则出现了同比下降。我们可以合理推测,新房开发商为了卖房,采取了比去年更加灵活的价格策略,而有一部分购房者也愿意为降价之后的新房买单。


上海、广州、深圳这三个一线城市10月和11月的网签成交走势与北京类似,均较9月份出现了较大程度的量的反弹。


接下来看一看价格情况。


由于新房住宅价格受当年新房供应结构的影响,用来衡量一个城市整体上的住宅价格变化并不严谨,我们在观测价格的时候更多地去参考二手房的情况。


image.png


中指数据长期跟踪各大区域和各能级城市二手住宅价格变化。从2021年12月到2024年8月,各城市群二手住宅价格月度环比一直处于下降趋势中,且自2023年以来下跌速度明显加快;但从9月份以来,环比降幅出现了较大程度的收缩,我们可以观察这个指标接下来何时可以转正。毕竟从城市能级角度观测,一线城市在过去的11月已经非常接近转正了。


image.png


比较视野下,一线楼市位于什么相对位置?


天风证券此前曾提出可用几个指标观察楼市的相对价格水平,这几个指标包括:租售比与30年国债到期收益率的相对水平、目前房价与2016年房价的相对水平、以及二手房成交占比。楼市怎么估值没有完全统一的标准,我们就从多个维度多看看感受一下。


先来看一下租售比。


谈到房价估值,一般人都绕不过租售比这个指标。这个指标当然可以直接拿过来,同其他主要国家的水平进行对比。从这个维度看,中国的住宅租售比始终低于并且恐怕在未来相当长的时间内都会低于主要发达国家。


租售比还有一个使用方法,就是将它同这个国家的其他资产回报水平进行相对对比。例如,将住宅的租售比与国债利率相比,可能就有一定合理性,原因在于如果将房地产视为投资品,房租是其内在回报,类似于EPS之于股票。当用来对比股票估值的时候,我们用10年期国债率更多;房子的持有期因为更长,且房贷的最长期限是30年,所以用30年期国债利率同租售比进行对比。


这种对比的意义在于,如果租售比赶上了30年期国债利率,那说明房子作为资产,其估值水平已经和同期限的安全资产一样低了。当然,这种估值方法的隐含前提是无论房产还是国债都是长期持有,不考虑资产价格变动带来的收益。


2008年以来,一线城市住宅的租金回报率与30年国债利率的利差在持续缩小,这一方面是由于租金下滑幅度小于房价下滑幅度,使得租金回报率在缓慢地攀升;另一方面也是由于国债利率在阶段性下台阶,尤其是12月以来迅速下跌并跌穿2%,创历史新低。


image.png


由于更低能级的城市租金回报率比一线城市普遍更高,全国百城住宅的租金回报率(2.25%)反而已经在近期超过了30年国债利率,这意味着,理论上说,如果你所在的城市是这一百个大中城市(除北上广深外)中的一个,在这个城市购买一套二手住宅然后出租,从均长期持有不考虑中途卖出的回报率的角度看,可能已经优于投资30年期国债。


image.png


单看这个指标,国内住宅价格估值水平正在向合理区间靠拢,但还有一定的距离。当然,租金回报率究竟是否是判断中国房价水平的金指标、这个指标在使用时应当直接将其绝对水平在国际上进行对比,还是需与其本国国债利率进行对比,恐怕就是一千个人心中有一千个哈姆雷特了。


再来看一下与2016年相比的价格指数。


为什么与2016年相比呢?


image.png


因为2016年是中国国内新增城镇人口的拐点,从这一年往后,新增城镇人口呈现出下降趋势,而由于当时推行的棚改货币化等政策,催生了房地产泡沫化倾向,我们可以简单地认为2016年之后的住宅价格是泡沫化的产物,而2016年之前的住宅价格相对是合理估值范围内的价格。


image.png


从一线城市二手房价格指数看,北京11月的价格指数相当于2016年12月,还没有跌落到2016年年中的水位(全市平均水平,部分非核心区位品质一般的二手房实际成交价格已经回到2016年年中甚至更早),其他三个一线城市由于2020年出现了一轮较大幅度的上涨,目前价格指数仍然相对较高,但这与人口移动的趋势可能也有关联。


然后是二手房成交占比。


由于发达国家已经经历了完整的城市化进程,其房地产市场可以被视作是相对成熟稳定的市场。在这样的市场中(如英国、美国),二手房成交占比大致稳定在90%左右,中国香港地区近年来稳定在70%左右,日本则在65%附近。


而从国内一线城市的二手房成交占比看,北京最高,去年底达到了60%以上,而刚刚过去的11月,二手房成交占比甚至达到了80%。这一比例与相对稳定的房地产市场已经相差不大,这意味着未来二手房和新房之间价格差距的相对变化空间比较有限,过去一年间我们所经历的二手房价格相较于新房价格快速下滑的阶段可能已经过去。


image.png


最后看看其他主要国家房地产泡沫破裂后的情况。


image.png


历史上,很多国家都经历过房地产泡沫破裂,这两年最为国人熟知的就是美国和日本。从下跌幅度上看,中国一线城市自2021年第二季度至今的跌幅已经比较接近美国2006年之后和韩国1991年之后的跌幅,距离西班牙2007年之后的跌幅也差距不大,但是距离日本上世纪90年代和香港1997年亚洲金融危机之后的跌幅还有较大的差距;从下跌时长上看,中国一线城市这一轮下跌时间还显得不够充分。


从其他国家的情况看,美国从危机中恢复的时间最短,而中国目前房地产市场所面临的环境较美国更为复杂,政策力度较美国当年也还不够。可以预见的是,中国大概率不会像美国那样,在5年左右的调整时间之后迅速反弹;至于还需要在不断筑底的过程中等待几年的时间,则是房价之外的政策选择和经济走向的事情了。


一线楼市供应变化意味着什么?


首先值得注意的是新供应住房产品本身的变化。


长安居大不易。


不仅房价贵,在四个一线城市中,北京房子的产品力也是稳居倒数第一,常年被南方朋友鄙夷。


但最近有一则新闻,很多非业内人士可能没有太关注,但可能会对未来北京市场上新面市的住宅产品形态产生实质影响,直接决定了购房人未来十年能在北京买到什么样的房子。


这就是北京规自委发布了《北京市高品质商品住宅设计导则(试行)》。其中首次提出:鼓励在住宅首层设置架空层,打造室内外融合的共享绿色公共空间;鼓励在小区内设置开放的风雨连廊;鼓励在多层住宅设置开敞阳台。


这意味着继许多二线城市“第四代住宅”产品纷纷面市之后,北京市场上未来也可能出现使用率超过100%甚至更高的新房产品。


image.png


image.png


我们知道,目前市场上的二手房,包括十年之内的次新房,由于住宅设计规则的原因,得房率高于80%已经不易,高于90%更是凤毛麟角;而最近一两年由于房子不好卖,各地政府纷纷放宽了报规标准,调整了计容标准,许多二线城市甚至已经出现了使用面积超过120%的新房。


通过外挑式露台花园、设备平台、入户花园、独立电梯厅等面积的赠送,一套100多平米的房子可以提升10-20平米的实得面积。


image.png


住建部部长倪虹多次提出要“建设好房子”,2024年是“好房子”的元年,未来新房产品在户型设计、得房率、智能家居、园林绿化、物业服务、会所服务等方面将会越来越好,越来越多的老百姓会住上更好的房子,居住品质会得到进一步的提升。


这也是房地产行业高质量发展的应有之义:内卷产品力的风气,终于吹到了房地产。


不考虑资产价格以及对二手房带来的冲击,这种供应变化本身对老百姓肯定是好消息。


其次是新入市土地供应情况。


新入市土地供应量的大小,直接影响市场供求平衡。供应量越大,对库存住宅和二手房住宅的价格压力越大;供应量越小,则价格大幅下滑的压力也越小。如何处理土地财政和楼市回稳之间的关系,考验着所有地方政府的智慧。


2024年,四个一线城市住宅共推出住宅用地规划建面1404万㎡,同比下降46%,成交面积同比下降42%。但是,要想短时间内稳定房价,这样的力度还远远不够。难怪有些人会建议,干脆停掉住宅用地入市,最大力度减少住房供应,最有利于稳定房价。


image.png


在北京,各个区无一例外都选择了“少供地、供好地”,这样既可以一定程度上减少新供应住宅面积,同时也能让土地出让金尽可能地高,另外还可以营造地王拍卖热度,吸引购房人的眼球,可谓是一箭三雕的做法。


过去几年每年只供一两块地的海淀,今年一口气拿出功德寺、朱房村、永丰南等多个优质地块出让;朝阳区想出了把核心地段与边缘地段、住宅用地与商业用地打包出售的主意;多年的供地大户丰台区则是连续上架两宗它们最核心板块丽泽的新地;甚至连很少有新房子的西城、东城区,今年也有新地供应;与之相对应的,则是非中心城区的新地块减少了。


在深圳,12月初诞生了深圳住宅地块成交总价历史Top 1,溢价率高达46%;上海、广州也有多宗土地高溢价成交。


image.png


但目前为止,民营企业参与土拍的热情还不够,大多数还是国央企接盘。在土拍火热的新闻刷屏之时,我们也要客观地看到,并非是开发商更愿意拿地了,而是政府开始卖好地了,房企每年总要做业务,自然会更喜欢拿核心城市的核心地块。至于低能级城市和非核心地块,底价成交的例子仍然很多。


身在一线城市,怎样做出房产决策?


首先,按需购买,这是从居住属性推导出的选择。


可能要先问自己一个问题,如果想买的房子在目前价格的基础上,未来三五年还要跌20%,你还会买吗?如果答案是肯定的,那就可以按需购买了。


可能有些人觉得这个问题有点奇怪,房产作为一个家庭大头资产,如果未来三五年还要跌,那为什么还要买呢?


对这个问题的回答,其实就是对于房子作为一项消费资产价值的肯定。10月以来多出来的交易量,以及10月之前就存在的交易量背后,购房人的心态可能未见得是“房价已经在地板上了”,而是“这个价格我能接受”,房价未来继续下跌的隐含风险被“住上一套更适合自己家庭的房子”所带来的生活价值所对价。所以,过去这一轮下跌过程中选择入场的人,所作出的并非只是资产选择,而是生活选择。


由于房价变动与居民收入、经济冷暖等因素高度相关,预判房价是否已经到底就像预判股市是否到底一样,我们无法预判一个精确的点位,只能大致判断出一个模糊的范围,购房人实际上也不需要纠结于这个问题。


还有一个潜在问题是,如果中国一线城市的房产未来长期将处于L型软着陆的形态,这房子究竟要不要买?对这个问题,没有一个适合所有人的回答,只能权衡清楚后做出自己能做出的最优选择。


要置换的购房人可能就不用那么纠结,并不需要考虑资产类别切换的问题,反正总是用来住的,换一个从品质、面积、户型、位置等各方面都更适合自己的房子,很可能也更保值,但要考虑的是置换后成本的负担问题。


另外,越来越多的年轻人已经意识到,买房子不再是自己人生中的一个必选项,当不想/不能接受房产价格下跌、不想自己的生活被房贷所困住的时候,租一套适合自己的房子住也是一个好选择。


其次,资产优化,这是从金融属性推导出的选择。


从风险收益的角度,持有一套以上不用来居住的房产并不是好的投资组合,也不符合国家对于房地产的定位。


但从世界各国来看,房子本身的金融属性不可灭失,只是有阶段性地强与弱的区别。


一方面是在房产资产类别项下的优化,从地段、品质、楼龄等方面进行优化,多换一是可行的思路。


另一方面是大类资产组合下的优化,避免房产在家庭资产组合中占据过高的比重。


对于家庭全部用于居住的房产,不管是1套、2套还是3套,都要在兼顾居住属性和金融属性的角度做出选择,避免像楼市火热时期那样一边倒。


最后,关于新房和二手房的选择。


新房和二手房的优劣势都很明显。成熟市场的成交结构也能说明,可能80%的人更适合二手房,剩下20%的人适合新房。二手房的优势是所见即所得,不担心交付维权问题,地段和配套多数情况下都更好,价格也低;新房的优势则是品质和保值潜力。


不过特别要注意的是,由于2023年夏季以来各个一线城市的房地产土拍市场迅速由热转冷,今年晚入市土地虽然起拍价相同,但溢价率从比较高的水平干脆降到没有溢价,成本下降速度很快,在同一品质下可以做出价格更低的产品,或者价格相同品质更好,应该注意避开今年以前高溢价拿地的新房项目。


最后说句题外话。


在房地产火热的时期,买房卖房不是太重大的决策,因为那个时候只要买房就能升值,恨不得闭眼买就好了;这些年,房产决策变成了家庭的重大决策,要在各个维度之间充分考虑和权衡。


这是房地产行业调整的过程,也是国民经济社会变迁的过程。虽然过程有些痛苦,但是大家在做出这样的决策时更加理性,最后的决定也更适合自己了。经过这一轮资产下跌以后,有一部分人看开了,也看淡了。追求财富不成,还可以追求点别的,光靠买房成为更有钱的人听起来也不是千禧一代的长久之计。


希望在不远的未来,房产决策重新成为一件不那么麻烦纠结的事情。在那个时候,大家生活的向度变多了,对美好生活的期待和向往在其他地方实现了——当然,还要有一条,新时代的好资产也更多了。


我们热切期待着那一天早点到来。


参考文献:


1.《华泰证券:如何理解我国二手房市场趋势?》,陈慎 刘璐等。

2.《宋雪涛:判断地产企稳的简单方法》,宋雪涛。

3.《天风宏观:分析地产问题的三个视角》,宋雪涛 张伟。

4.《政策托底预期扭转,11月新房、二手房成交量创年内新高》,克而瑞房价北京。

5.《城市产品力|供应端政策引导下,如何看待高实得率产品井喷?》,克而瑞产品测评

6.《热文回顾|2024年,这些城市把“得房率”卷出了花》,克而瑞产品测评

7.《中国房地产市场月报》,2024年11月,中指数据。


作者:K i K
来源:J I C 投 资 观 察

责任编辑:liuyj

研究频道子页-第一短幅
新书推荐更多
研究频道子页-第二短幅
会议培训更多
研究频道子页-会议培训下方左研究频道子页-会议培训下方右