浅析不动产家族信托在养老领域的创新应用

时间:2025/01/26 11:40:33用益信托网

2024年末,国家金融监督管理总局北京监管局(以下简称“北京监管局”)、北京市规划和自然资源委员会联合颁发了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知(试行)》(京金发〔2024〕337号)(以下简称“《通知》”),试行一年。该通知一经公开,即成为业界的热点话题,颇有“久旱逢甘露”的欣喜感。


作为信托机构从业者,面对此利好性规定,我们感到振奋,未来注定可期。与其他领域的部门法相比,我国的信托法律框架体系一直缺乏“信托财产登记”制度的核心支撑。在信托行业回归本源、不断探索信托工具多样化运用的当下,迫切一套完善的登记制度来为家族信托的发展注入动力推进剂。《通知》的出台,无疑是迈出了谨慎而又实质性的一步。


针对《通知》的具体内容,我们并没有第一时间和热度赛跑进行撰文发声,而是谨慎又积极地向发文机关进行了咨询,对行业的多维观点进行了深度调研,并结合自身的专业知识进行了论证分析,形成本文观点,以供展业参考。


01《通知》的主要内容


适用主体——登记注册在北京的信托公司


根据该《通知》内容载明,“北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的,信托财产登记适用本通知”。经向发文机关进行核实,虽然目前国内多数信托公司均全国展业,且在北京多设有异地分支机构,但此处的“辖内信托机构”仅指在北京登记注册,且受北京监管局监管的这一部分信托公司,其他的信托公司或分支机构尚不适用该《通知》的内容。


自《通知》发出至今,北京地区尚无实际将不动产作为信托财产进行登记操作的案例,可以预见,后续该业务在北京当地的顺利推动落地,将有力促进上海、广州、深圳等地跟进推行类似的规定。非北京地区登记注册的信托公司亦可以针对《通知》的内容向属地监管机关进行沟通,以争取类似的政策支持,进行业务实践。


适用范围——不动产信托类型


该《通知》仅适用于将不动产作为信托财产装入家族信托时的登记事项。具体而言,即委托人拟将自身持有的并取得产权证书的不动产,装入家族信托,并向不动产登记机关办理产权转移变更登记。登记完成后,该不动产的产权人由“某某某”变更为“不动产信托财产,信托产品名称:XXX”。该登记行为能够明晰不动产作为信托财产的特殊属性。


该《通知》仅确认了拟装入的不动产应属于国有土地上所建建筑,并未进一步对产权的共有情况、委托人身份、房屋期限、房屋性质等事项做细化规定,但结合家族信托的目的和持有不动产可能产生的权利义务来看,针对不动产信托,在信托存续期间,受托人(即信托公司)最好为唯一产权人。


登记流程——信托预登记+签订信托文件+税务处理前置+产权登记


不动产信托的登记流程主要包括“信托设立流程”和“不动产变更登记(信托财产登记)”流程两个阶段。前者与其他财产类型的信托无异,主要包括家族信托的预登记和文件签署、成立等标准化流程。后者则是真正的区别部分,由原产权人(家族信托委托人)与新产权人(家族信托受托人)共同前往不动产登记机关办理产权变更和信托财产的公示登记。


需要特别强调的是,在《通知》中并未对不动产信托在产权转移过程中的税务减免事项进行特别规定,实际上,经向北京监管局、北京市多个区的不动产登记中心、北京市税务局进行咨询核实,目前针对不动产信托设立过程中的产权转移事项,仍然参照“真实交易”的方式进行征税,并需在变更登记之前完成税务前置流程。


相较于其他类型的服务型家族信托,《通知》中对应的不动产信托设立流程并无其他差异,仅增加最后不动产在产权登记机关进行确权登记这一环节。


最终效果——信托财产“不动产”的权属隔离


如前所述,根据《通知》的规定,不动产家族信托的财产装入模式仍然采用了“真实交易”的纳税模式。该模式的弊端是委托人无法获得像直系亲属之间房屋赠与那样的税务减免优惠,但鉴于我国针对不动交易采用的是“登记生效主义”(《中华人民共和国民法典》第209条:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,必须经过依法登记才能发生效力。),通过进行家族信托的财产登记,则能够实现最为严格的财产权属隔离效果,可以对抗善意第三人等。


02《通知》的重大突破与不足之处


本次《通知》并非是针对信托财产登记的第一次尝试。近些年,北京、上海、深圳、天津等地都出台过关于探索建立不动产、股权等信托财产登记制度的文件,并且节奏愈发紧密。例如,今年10月施行的《上海市推进国际金融中心建设条例》第27条即要求上海本市的金融部门会同中央在沪的监管机构、市场监管、权属登记和中信登等,共同探索关于不动产、股权等信托财产的登记及相关配套机制等。与之前的其他尝试相比,我们认为《通知》的出台之所以特殊,其代表了多监管部门协商后的一种妥协性胜利,虽然优缺点均有,但瑕不掩瑜。


优点方面


相较于以往的政策指导性文件,《通知》的出台在信托财产登记事项上,首次迈出了实质性的一步。《通知》不仅从登记流程和登记效力上进行了详细规定,也推动了从信托本身的法律体系框架向其他不同部门、不同位阶法律体系框架进行延伸和触达。我们认为,这一步跨越的意义超过不动产登记本身的规定。我国《信托法》被广为诟病的条款之一即是“信托财产登记”(第10条),但不同财产的取得和变更登记事项往往又归属于各自对应的行政管理部门,没有上位法的强制性约束或上级部门的强力整合与行政干预,往往较难推动真正的信托财产登记制度的体系建立。


另外,复杂交叉的法律关系、模糊不清的职责边界和全社会层面上的信托文化缺位都是导致这一现状的因素之一。而《通知》则打破了这种现状,在区域层面上实现了从零到一的突破。此种模式一旦走通,从横向上还可以推动股权这一信托财产的登记制度建立,从纵向上则能够影响这种登记制度形成全国范围内的统一制度。


道虽迩,不行不至;星星之火,可以燎原。


缺点方面


《通知》的不足之处亦较为明显——并没有解决信托财产登记过程中的税务减免问题。实际展业过程中,能够作为信托财产被装入的不动产类型主要可分为商业地产和普通的民用住宅这两类,其他类型的房产则因为特定的原因,并不适宜做为信托财产进行装入。


对商业地产而言,鉴于商业地产的取得、持有和经营过程中所涉的税务原因,多数产权人倾向于采用有限责任公司或有限合伙的形式(以下简称“SPV”)进行间接持有,而非自身作为产权人进行直接持有。若拟将底层的商业地产装入家族信托,则通过向家族信托转让上层SPV即可(家族信托成为SPV的新股东)。因此,即使在过往没有完备的信托财产登记制度的情况下,鉴于我国《民法典》和《公司法》在公司股权的变更事项上采用的是“登记对抗主义”,完成了SPV的股东变更登记,即可实现底层商业地产作为信托财产的装入(层层穿透后最终登记在信托公司名下)。


而针对民用住宅,因其多为委托人个人或夫妻双方共同持有,若拟将该不动产作为信托财产进行装入,则不可避免的需要采用产权转让的形式。虽然《通知》解决了民用住宅作为信托财产的登记事项(直接登记在信托项目名下),但这种产权转让采用的是“房屋产权的真实交易”,而非“房屋产权的特定形式变更”,所以不可避免的需要进行交易完税(也即《通知》中载明的“契税完税凭证”)。


鉴于将普通民用住宅装入家族信托这类行为的目的,多是为了保障房屋向后代子女之间的传承,或为了保障后代子女的居住条件等,如果直接向子女后代进行房屋赠与,双方仅需缴纳印花税、契税等较低税负即可,而个税、增值税及附加、土增税等这类相对较高的税负则无需缴纳。对比之下,若向家族信托进行个人名下的房屋产权转让,在当前条件下,税局并不认可委托人所设的家族信托与委托人的直系亲属之间具有同等的“减免税身份”,故双方则极有可能需要支付印花税、契税、个税、增值税及附加、土增税等,并且在将来家族信托将该房屋根据信托合同约定向受益人进行分配时,亦有可能再次重复纳税。


综上,不动产家族信托所具有的风险隔离功能并不能有效抵消不公允的税务成本给委托人带来的决策阻力。若要真正实现商业地产和普通民用住宅相关的不动产家族信托的发展,仍需解决信托财产权属变更登记过程中所急需的税务减免或递延这一政策支持安排。这一问题同样适用于股权家族信托。


03《通知》所带来的新窗口与新机遇——不动产养老服务信托


如前所述,《通知》解决了不动产家族信托的信托财产登记问题,尤其是针对普通民用住宅的信托财产登记事项。虽然产权转移登记过程中的税务减免或递延问题仍未解决,但《通知》仍然为不动产信托构建了极为重要的应用场景—— 以房养老。


目前,我国养老体系主要可分为三个体系:职工基本养老保险(第一支柱),补充养老保险(第二支柱)和个人养老储蓄(第三支柱)。根据人社部、国家统计局、中国社科院编纂的《中国养老金融发展报告(2023)》及《中国养老金精算报告2019—2050》数据显示,2023年底,我国城镇职工基本养老金的替代水平率为45.8%,低于国际普遍认可的55%警戒线。基本养老保险基金也将于2027年触顶后下行,并预计将在2035年全部耗尽。


从人口老龄化到人口深度老龄化,法国用时126年,而我国仅用了21年。为解决未来的养老资金缺口问题,我国也采用了发达国家所采用的延长劳动时间、鼓励开通个人养老金账户等措施。延长劳动时间固然能通过拉长收入周期、平滑收入曲线,一定程度上提高养老所需的财务满足度,但随着医疗水平的继续提高,预期寿命的延长则反向消减了这种财务满足度。鉴于我国中国城镇居民家庭的实物资产中,74.2%都集中在住房资产中(来源于中国人民银行调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》),如果能盘活该部分资产,将普通民用住宅纳入居民养老的资金体系中,则能够大大提升养老群体的财务满足度。在《通知》已经解决了普通住房作为信托财产进行登记的情况下,不动产家族信托则可以大力发展在养老服务领域的应用。


业务模式:以自有住房委托设立不动产养老服务信托


委托人将自己名下不动产作为信托财产设立用于自身或夫妻双方养老的资产管理服务信托,并办理产权变更登记。设立完成后,根据信托文件约定,受托人将该房屋抵押给银行以获得现金支持,该部分资金将用于支付委托人后续生存期间的养老所需、信托管理服务费等,委托人去世后,受托人则根据信托文件约定,将该房屋进行出售,用以偿还银行贷款和各项税费等,剩余部分则根据信托文件约定向其他受益人进行分配等。


该模式下,委托人可以指定将装入信托的房产为自己设立居住权,该模式能够解决即使只有一套房的情况下,无须改变原来的居住条件即能提前做好自身养老的资源需求和身后财产的传承安排。当然,将来委托人去世后,若受益人希望保留该不动产的,则其可以通过向银行代位偿还贷款的形式来避免该不动产的出售。


独特优势:利用金融工具优势-盘活存量房产资源-解决养老资金来源问题


在当前的养老信托业务实践中,虽然部分信托公司已经走在了较前沿,但相较于整个养老服务链条而言,该些信托公司也仍处于中游环节(养老金、养老院费用、医疗费等费用的支付等),而对上游环节(养老规划、养老资金来源解决等)和下游环节(养老医疗、老年看护、意定监护、财产传承处分安排等)则较少参与。故当前的养老信托业务实践仍然具有较强的金融属性,而对养老业务的服务属性和信托账户综合功能等信托属性,则鲜有深度开发和运用。


我国的老年人口基数较大,且仍处于快速上升趋势。如前所述,我国虽然已经在大力倡导发展养老的第三支柱,但从实际的养老资金缺口来看,仍然在不断扩大。因此,在老年人已经逐渐丧失创收能力的情况下,只有妥善解决了上游的养老资金来源问题,才能够真正推动中下游的养老保障和养老服务等问题,也才能够真正推动养老信托业务的实质发展,来进一步促进养老服务的资源整合。


截至目前,我国的居民家庭财富构成中,接近70%的比例都集中在房产部分,且在一线城市,城区地段的房产价值更为可观。若将其名下房屋作为信托财产装入家族信托中,并以后续的房屋出租、抵押等信托财产运用所得,来覆盖掉养老所需的资金成本,才能够打通养老所需的最后一公里。


解决了“倒按揭”等其他房产养老方式下的不确定性因素


以房养老的概念中在我国并不陌生,金融领域针对养老信托的尝试也多有探索。2014年6月,原中国保监会即发布了《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》。但在该模式下,即使产权人将房产抵押给金融机构以获得贷款,但其仍然可以进行再次出售或订立遗嘱,随意处分名下不动产,这也抑制了金融机构积极参与“以房养老”的动力。


而通过不动产养老信托,房产的权属一经转移至信托名下,任何针对信托财产的运用和处分行为,均需按照信托文件的规定进行,否则不产生效力,这将从根本上解决养老机构参与各方信心不足的问题。


可以不改变传统养老习惯


不动产养老服务信托还能够贴合我国的居民养老习惯,即居家养老,而无需前往养老院等,能够符合社会的软性文化习惯和道德体验。


04不动产养老服务信托的实操展望


如前所述,不动产养老信托作为一种商业模式,在将来数十年的时间内,都将持续发挥着缓解社会养老压力、促进资产流动、缓解社会养老压力和居停矛盾等综合性价值。如何在当前的法律和信托框架范围内将该业务进行实操落地,并通过市场实践来推动业务模式的进一步优化完善和迭代升级,是需要考虑的事项。


鉴于不动产家族信托业务实践需要委托人、受托人、贷款银行、财务顾问、不动产登记中心、公证处(或有)、意定监护人(如有)、法定监护人、房产评估机构、房产管理机构、政府机构等多方的共同参与,故该业务实践的具体操作模式应当同时实现商业模式、法律监管和金融合规的协调统一。


若设立不动产养老服务信托,允许信托财产装入时的免税或税务递延


如前所述,不动产养老服务信托的客户群体为自身超过一定年龄门槛的老年人群体,其目的是通过提前处置房屋,来实现自身养老资金流的补充,以缓解居民养老保险等第一、第二养老支柱所仍然可能存在的资金压力,在该情形下,若仍对不动产这类信托财产的装入收取相应的税费,则将大大打击委托人的积极性。因此建议可在装入不动产之时,对信托及委托人均予以免税,或将本次交易的纳税义务递延至将来信托对不动产进行处分或实现银行抵押权之时,从而缓解委托人的资金压力。


另外从信托架构上来看,不动产养老服务信托的委托人和受益人极有可能是同一人或夫妻双方,该房屋的产权人虽然从委托人本人变更成了受益人,但鉴于其信托目的仍是为委托人服务,且委托人甚至仍可能会余生继续居住在当中,因此仍处于更大范畴的委托人资产内容之中,并未在当下即真正实现财产处分(但因装入信托的不动产已经通过抵押转化为贷款资金,此处不宜认定为自益型信托),故无论是将养老服务信托拟制为委托人的“直系亲属”(拟制血亲),还是视为委托人的另一种“资产形态转化”,都可以在免税或税务递延安排上具有合理性。


提供信托贷款利率优惠政策和政策性保护机制


不动产养老服务信托属于长期限的法律金融服务,并且至少与受益人的生命周期等长。在前述各方参与的法律关系中,抵押贷款银行往往面临着最大的不确定性。一方面还面临着现金流的压力,并且在贷款利率上还承担着养老和普惠的属性,故其注定无法收取较高贷款利息。既然养老是个社会性问题,为推动该业务的发展以减轻社会的养老压力,则有必要对不动产养老服务信托的贷款利率设定优惠的政策,进行一定的扶持,或由政府对银行的亏损部分进行利率补贴,从而提高参与银行的积极性。


另一方面,则是可能抵押银可能会面临房屋价值波动的风险。例如,在将来房价出现较大跌幅并触及止损线的情况下,政府或指定的国企、机构等主体则可以按预设的价格进行保护性收购,以避免引发贷款银行的亏损风险。


信托贷款资产证券化的处理


受托人可以通过向银行抵押不动产的方式来获取养老所需资金,而银行亦可将其发放的住房抵押贷款进行资产证券化处理,并向特定的合格投资者进行发行,来快速回笼资金,以实现资金流的良性运转。通过该方式,原本仅能提供居住属性的普通民用住宅,此时还具有了金融杠杆属性,能够实现自身价值的充分挖掘。


意定监护机制的完善


失能失智状态下的生活和医疗安排,往往对老年群体的身体和精神状态会造成重大的影响,尤其在子女关系较为一般的家庭环境中,而对不动产养老服务信托而言,这类客户恰恰是该类型业务的重要客户群体。因此,如何促进该类型老年群体摆脱对子女的依赖,尤其是在日常照料、养老方式选择以及更为重要的监护权利行使等事项享有自主权和更优选择权,对该类型业务的有效拓展具有重要影响。


根据《民法典》婚姻家庭编的规定,夫妻双方互为法定监护人,在双方均出现失能失智的情况下,子女则补位成为父母的法定监护人,能够决定父母的生活、医疗等安排。我国具有传统的居家养老习惯,虽然“养儿防老”观念在国民心中根深蒂固,但现实情况却是父母往往不愿给子女增添麻烦,多数家庭的思维模式往往是“向下过分关心”、“向上关心不足”。在我们过往经办的婚姻家事诉讼案件中,这种情形更是屡见不鲜。借助不动产养老服务信托,则能够在不改变家庭关系现状的情况下实现更优的养老安排。


首先,委托人在设立不动产养老服务信托之初即选定子女之外的第三方作为自身家族信托的监察人(或指令权人)来决定将来家族信托的财产运用和将来的信托支付等事项。委托人同时设定,在自身出现失能失智等无民事行为能力或限制民事行为能力时,亦由子女之外的第三方作为自己的监护人。针对这两个角色的选任,在信托设立之初便进行公证,相应的人选建议由不具有利害关系的公证处、律师事务所、民政部门、慈善机构、法院主体等担任,对意定监护的权利范围、监察人的权利范围、如何善意合理的行使监护权等事项,均建议通过法律文件进行固定和确认。在将来的实际信托存续过程中,委托人的意定监护人和不动产养老服务信托的监察人也可以进行交叉监督,从而充分防范可能侵害委托人养老服务事项的发生。在该些措施履行完成后,将来即可由意定监护人根据委托人实现设定的意愿,来选择最符合其个人偏好/需求的医疗、日常照料机构等,从而让委托人能够真正安然享受自身的养老生活。


鉴于上述监察人(或指令权人)、意定监护人在履行相应的职责时,需要承担较高的决策压力,并需要具备较高的风险识别能力和专业技能,建议受托人在信托文件中将委托人的相关照料义务由专业人士担任。信托公司可以借助自身的资源、平台优势,事先建立相应的人员库、机构库,以方便在委托人无相应筛选、识别能力或无合适人选情况下,能够最大程度降低错配的风险。当然,该人员库、机构库的建立并非易事,但正因该事项具有普惠、社会公益性质,也更容易能够获得监管机构、政府职能部门、专业组织等的支持,对入选的专业人员而言,也是一种荣誉和肯定。


限定受托人责任


针对不动产养老服务信托,在进行调研之时,我们看到很多机构存在不同的担心,尤其是就不动产的装入以及持有期间的管理维护事项,甚至更为糟糕的侵权责任赔偿事项上,认为存在较高的执业风险。但我们认为,该些事项并非无解,尤其在法律规定越发完备、人性化的当下,通过合理的业务分工,是能够妥善化解这些隐患。


首先是不动产持有期间的侵权责任。根据《民法典》第1165条的规定,行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的,应当承担侵权责任。针对建筑物,第1253条特别规定了房屋的所有人、管理人或实际使用人除非不能证明自己有过错才需要承担责任。如果是其他人责任导致的,已经赔偿的所有人、管理人或者使用人,还可以向其他人追偿。因此,从侵权责任角度而言,即使受托人作为法律意义上的房屋产权人,鉴于房屋的使用人和占有人仍是委托人自身或其家人,故这种侵权风险无法影响至受托人。即使受托人在极端情况下承担了代位赔偿责任,仍然可以从信托财产中进行扣除,只需将该类型责任在信托文件及信托财产的管理运用约定文件中进行明确即可。


其次,针对不动产持有期间发生的毁损、灭失风险,以及可能产生的侵权风险,可强制要求委托人或用信托财产购买相应的保险以进行风险转嫁。


最后,为避免委托人自身可能出现的道德风险,例如委托人针对已经装入信托的房屋进行买卖、设立遗嘱、赠与协议等无权处分的行为,可以在法律上进行从立法到司法层面均建立起统一的认知,能够有效防范这种风险。


养老服务资源的引入和生态圈建立


解决了前面提到的养老服务上游、中游事项,则最终需要在下游事项上做好服务,这也是不动产养老信托的最终目的所在。具体应包括但不限于以下几个维度:


第一维度


遴选养老所需的服务机构,包括体检、医疗、康养、餐饮、健康、照料等上下游服务,为老年人提供集成式的便利化服务,真正做到服务保障和可信赖。


第二维度


发挥信托账户功能优势,从抵押贷款的保管和保值增值、养老服务机构的费用转付和结算、生命周期和信托资金的有序规划等。


第三维度


针对名下多套房或无需自行居住的委托人,可以就装入信托的不动产的出租、养护、维修等事项,委托专业的房产中介机构,来代为行使房屋的管理事项。


第四维度


信托公司应当充分发挥受托人的核心纽带功能,通过信托账户和支付功能串联起各方服务机构,发挥应有的主导作用,让委托人真正放心和依赖。


最后,养老金融链条很长,需要从宏观政策、法律制度、客户需求、投资者教育等方面全面布局,进而构建生态化服务圈。无论是个人、家庭还是政府,老有所养都是绕不开的永恒课题。如何构建适合的养老体系,提供有力又多元的养老工具选择,每个社会都在努力探索,我国也不例外,但以房养老,一定是一条可以长远走下去的路。


作者:
来源:商 事 法 律 研 究

责任编辑:liuyj

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