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关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）

辖内各信托公司,市规划然资源委各分局、亦庄开发建设局：

为落实国务院《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》相关要求，推进北京市辖内信托机构规范开展不动产信托业务，保障不动产信托财产登记的规范、准确、完整,切实保护信托当事人的合法权益，现根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国信托法不动产登记暂行条例》等法律法规,就做好我市不动产信托财产登记工作通知如下：

一、适用范围

不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。

本通知所称的不动产信托财产登记，是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

委托人交付的不动产应符合不动产转让条件，权属清晰，不存在权利限制情形。

北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托的，信托财产登记适用本通知。

二、办理流程

(一)办理信托产品预登记

不动产信托成立前，信托机构应当根据信托登记相关规定在中国信托登记有限责任公司办理信托产品预登记，取得产品编码、信托预登记完成通知书。

(二)签订信托文件

委托人与信托机构共同签订信托文件，信托文件应明确信托目的、信托财产、信托期限、信托当事人的权利义务、信托财产管理、运用和处分等具体内容。

(三)办理信托财产登记

委托人与信托机构共同向不动产登记机构提出登记申请，不动产登记机构根据契税完税（或减免税）凭证、信托文件、中国信托登记有限责任公司出具的证明文件，办理不动产转移登记，并在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产，信托产品名称：XXX”。

三、信托财产处置相关要求

不动产信托财产处置按照信托文件约定实施，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致权属发生转移，或依据人民政府、民法院、民检察院等国家权机关出具的嘱托文件办理不动产登记的，按照有关规定执行。

本通知自印发之日起试行一年。

国家金融监督管理总局北京监管局、北京市规划和自然资源委员会、2024年12月11日发布。

相关解读：

点评：此通知内容虽短，不足1000字，但信息量丰富。首先，明确了不动产信托登记的流程，提供了具体操作指南。其次，调整了登记后的公示方式，明确不动产归属于信托项目，而非信托公司，与信托公司的自有财产区分开来。最后，强调取得契税完税（或减免税）凭证是信托财产登记的关键条件，可能暗示财税部门将出台相关税收优惠政策。

意义：信托财产登记制度试点将显著增强信托财产的独立性，降低法律风险和纠纷，推动信托业务创新和发展。同时，该制度也将促进非交易性过户制度和信托税收政策的完善，为信托业务的开展提供更加便捷和高效的条件。

面临的挑战及困境：一方面，从制度落实层面，不动产信托登记的具体细则尚不完善，如房产通过交易过户或非交易过户进入信托的流程、所得税和契税的具体征收办法等，都还需要进一步明确；不动产信托财产登记涉及多个部门和机构的协调，如不动产登记机构、税务机关、信托公司等，不同部门之间的信息共享和业务协同存在一定的难度。另一方面，从信托公司展业层面，如何平衡信托财产公示性与信托关系的私密性，有可能是一个挑战。