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REITs作为一种较成熟的权益性直接融资手段，短期内可以防范债务风险、降低实体经济杠杆、更大范围筹集资金；长期来看有助于完善基础设施行业结构、提升基础设施类运营效率、增加储蓄转化投资渠道和多元化社会类资本供给的作用[1]，对我国构建国内统一大市场和稳经济、促增长具有重要意义。

一、REITs及相关政策

不动产投资信托基金（REITs）是通过发行收益凭证募集资金，由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并按比例将投资收益分配给投资者的一种信托基金，是实现不动产证券化的重要手段[3]。REITs作为资本市场的直接融资工具，可以为企业从投资者处直接募集资金，使原始权益人提前回收底层资产权益，缩短投资周期，以崭新的融资模式助力新能源企业盘活存量资产，优化债务结构，同时通过资产负债表的改善进一步提升企业融资能力，实现企业核心竞争力的上升。

基于此，我国印发了一系列政策促进REITs健康有序发展，具体详见表1所示。

在一系列政策的指引下，截至2023年4月，深交所、上交所上市REITs共计27 只，较2021年增加16只，基础资产类型涉及新能源、清洁能源、仓储物流、收费公路、产业园区、保障性租赁住房等多种类型，募集资金已突破 900 亿元，几乎是2021年规模的三倍。

二、REITs相关案例分析

（一）美国无线电通信塔项目

美国作为REITs市场的发源地，其在通信塔资产的 REITs 化方面走在了世界的前列。以美国两大著名的通信塔 REITs公司——美国电塔（American Tower Corporation）和 冠 城 广 播 电 视 塔（Crown Castle）为例，这两家公司的资产管理和融资模式都达到了国际业界的高标准，均已成功转换为REITs运营模式，实现了资产的证券化。这些公司持有大量的通信塔资产，通过将通信塔资产打包进入REITs结构，并向无线通信服务提供商如AT&T、Verizon等出租塔位，保证长期稳定的租金收入，并将这些收入流向投资者并分配收益[2]。

（二）国家电投

国家电投作为中国最大的电力投资主体，其在“双碳”目标下积极探索REITs融资模式，支持可再生能源项目，利用REITs融资模式进行创新尝试，致力于实现绿色发展目标。国家电投在REITs方面的实践主要包括对可再生能源资产的转化与整合，尤其是风电、光伏等项目，通过将这些项目打包成REITs，提供给投资者，筹集资金用于可再生能源项目的建设和运营，通过REITs融资模式，降低项目融资成本、优化资金结构，并推动可再生能源行业的发展。

国家电投的REITs业务主要分为Pre-REITs、类REITs和公募REITs三种。其中，Pre-REITs是利用旗下基金公司，开发相关产品，搭建清洁能源投资平台，引入项目资本金，加快清洁能源资产的培育。类REITs是利用相关产品，盘活存量清洁能源资产，获取机构投资者资金，用于置换借款、补充运营资金，总体降低融资成本。公募REITs是通过此类产品，实现优质清洁能源资产上市，向市场传递积极信号，提高清洁能源资产运营能力，提升企业市场形象[4]。国家电投某海上风电公募REITs结构示意图如下所示。

“双碳”背景下REITs模式在推动可再生能源项目上可能面临市场不确定性、投资者认知挑战，市场对可再生能源资产的评估标准不明确，投资者需求不稳定等市场风险，会一定程度导致REITs融资模式的实施受到制约，增加了投资和运营中的不确定性，而能源行业本身存在的技术等多方面的不确定性，也可能对投资产生影响。

国家电投REITs融资模式主要面临市场风险、利率风险、政策风险和投资风险等。利率风险是指利率上升会增加REITs融资成本，对项目资金流和收益产生不利影响，增加运营风险。当市场利率上升时，意味着国家电投借款成本增加，将减少REITs的内在价值，导致REITs的租金回报率降低，影响其股息率，反之亦然。政策风险是指政策的调整和变化会对可再生能源项目和REITs运作产生直接影响，可能会制约REITs模式的推广和可持续运营。投资风险是指REITs作为一种新型投资工具，其资产特性和回报模式可能对投资者产生不确定影响，降低投资者的风险偏好。

面对潜在的风险，国家电投采取相应的风险管理措施，降低潜在的损失。以利率风险管理为例，通过利用金融衍生工具进行套期保值，如购买利率掉期、利率期货等，在一定程度上锁定REITs的利率成本，降低利率波动带来的风险。同时，定期对REITs的利率风险进行评估，包括风险敞口、敏感性分析等，以便及时掌握REITs的利率风险状况，采取相应的风险管理措施，针对可能出现的极端利率波动情况，建立应急预案，降低REITs面临的利率风险。

参考文献：

[1] 崔成,谭琦璐.推动建立“一带一路”REITs机制加快绿色“一带一路”建设[J].中国经贸导刊,2023,(02):56-59.

[2] 黄海.推动新能源REITs融资模式对接国际标准[J].中国外资,2023,(24):70-72.

[3] 孙斯逸,向丰.REITs金融模式助力能源集团低碳转型研究[J].河北金融,2023,(08):6-10.

[4] 余高麒.“双碳”目标下电力企业REITs融资模式研究——以国家电力投资集团有限公司为例[J].中国农业会计,2024,34(05):37-39.