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近一个月的时间，一些地方国企及金控平台陆续恢复了地产前融业务，包括以股权投资形式提供前期地价款，这个动向让市场颇感意外。

客观地说，这是一个非常积极的信号，至少从2021年下半年房地产行业进入集中爆雷潮以来，还没有出现过这么明显的地产前融业务复苏情况。

中美贸易战、关税战带来的出口压力还在持续升级，我们创投板块投资的一些智造企业从4月份开始就频繁处于无班可加的状态，而最近的市场变化也让我们在城投标债和非标投资业务的基础上重新审视房地产的投资机会。

市场方面认为，机构端对房地产投资偏好的逐渐回归不仅是因为房地产对于稳住中国经济大盘和稳住居民端存量财富具有极端重要性，还因为房地产对中美关税战背景下“出口转内销”和解决过剩产能具有无可替代的过渡性作用，因为——

房地产不仅是中国最大的内需，也是制造业最大的订单来源。

那么，问题的死结又来了，目前楼市的整体销售情况还在持续向下，如果盖好的大多数房子依旧没人买，那么加大房地产的投资也只是暂时把债务、矛盾和危机转移到了房地产身上而已。

所以现在最大的问题依旧是，如何改善居民端的就业和收入预期，如果这个根源性的问题解决不了，那么给房地产行业再大的政策刺激也无济于事。

当然，从央行和财政大放水背景下的资金流向来看，资金最终还是会追着核心城市核心区位的优质物业而去，因此核心地段的改善型住房等优质资产还是会被追高，再次出现地王、日光盘等佳绩也不足为奇，只不过这种局部现象不能代表整体情况。

与楼市的刺激政策一样，包括“消费品以旧换新”在内的消费端刺激政策或许也很难解决内需的拉升问题，更准确地说，居民端没有能力消费，那就只能靠政府来消费，而政府的消费方式就是产业和基建的投资，以解决国内当前“出口转内销”背景下的过剩产能问题。

5月8日，国新办就民营经济促进法有关情况举行新闻发布会，国家发改委副主任在会上表示：

支持民营企业积极参与“两重”建设和“两新”工作，正在加快完善民营企业参与国家重大项目建设的长效机制，已经在核电、铁路等领域推出了一批重大项目。目前有的核电项目中民间资本的参股比例达到20%。在工业设备更新、回收循环利用领域，支持民营企业的资金占比超过80%。今年还将在交通运输、能源、水利、新型基础设施、城市基础设施等重点领域，推出总投资规模约3万亿元的优质项目。

从发改委的表态来看，两个重点值得特别关注：

一是今年的经济增长目标（GDP5%左右的增速）还是很依赖于地方政府、地方国企、城投平台在基建等项目投资方面的加力（投资已是当前拉动经济的“三驾马车”中最重要的一环）；

二是上述基建等项目投资的落地将更加依赖于民间资本（社会资本）的同步进入，以此实现杠杆和乘数效应。

5月8日当天，河南省政府办公厅正式印发了《加力推动基础设施投资回升向好若干措施》（以下简称《措施》），该《措施》的发布主要是为加快推进基础设施项目建设，推动河南省基础设施投资回升向好，有力支撑2025年上半年经济发展“时间过半、任务过半”，确保完成全年经济发展目标任务。《措施》提出加力推进重大基础设施项目建设，力争2025年上半年完成基础设施投资2460亿元以上，全年完成基础设施投资4920亿元以上，同时提出“支持向公益性国有投资平台注入资本金，提升项目建设融资能力，并撬动社会资本投资”。

按上述情况来分析，今年1-4月份全国发行地方政府债券合计约35354亿元，同比增长约84%的现象就变得更容易理解。地方政府要在保证化债的基础上保住GDP的增长，目前最依赖的就是项目投资，而要投资就得举债，因此除了地方政府专项债的发行之外，负责具体项目建设工作的地方国企和城投平台引入民间资本（社会资本）一起参与投资就变得更为关键。

我们负责城投非标投资业务的同事说，每次看到国家要重新上基建、上房地产和加杠杆的时候都觉得有点激动，因为这意味着金融民工至少还有一点发光发热的地方。