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早在2024年7月，国家发展改革委《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(发改投资〔2024〕1014号)，扩围底层资产，推动常态化发行。这次《国家发展改革委办公厅关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（发改办投资〔2025〕782号），为何这次“782号文”还强调常态化？

可以简单看出，“1014号文”标志着REITs从试点阶段转入常态化发行阶段，解决了REITs从“无”到“有”定期发行的机制问题，是“常态化1.0”。“782号文”则是在此基础上进一步深化常态化机制，更关注如何让常态化发行更高效、更高质量、更具规模，可以看作是“常态化2.0”或“深度常态化”。

毫无疑问，REITs市场仍然存在“供不应求”的局面。之前两个纲领性文件：

2021年6月，《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》(发改投资[2021]958号)，将能源基础设施、市政基础设施(停车场项目)、保障性租赁住房、水利设施和具有较好收益的旅游基础设施加入了试点行业中。

2023年3月24日，国家发改委发布了《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》(简称为“236号文”)，“236号文”在项目前期培育、项目发行条件、申报推荐效率、专家和专业机构作用、资金回收使用以及项目及资产运营管理6个方面对公募基础设施REITs进行了进一步指引。“236号文”将消费基础设施纳入公募基础设施REITs底层资产范围，支持百货商场、购物中心、农贸市场及社区商业项目发行公募基础设施REITs。“236号文”使公募基础设施REITs的底层资产进一步丰富化，

去年7月，“1014号文”首次将养老设施、市场化租赁住房、(清洁高效、灵活高效的)燃煤发电项目、4A级景区纳入REITs底层资产范围。另外，“1014号文”允许景区内的配套旅游酒店、消费基础设施不可分割的酒店和商业办公、园区的单体建筑不可分割的酒店和配套底商等一并纳入底层资产范围。例如华侨城集团，深圳华侨城拥有5A级景区2个，数量少，但是诸如襄阳华侨城奇幻乐园景区、江门古劳水乡等4A级的景区众多。这次可以拿去发公募REITs的资产明显增多，连带景区的酒店等一起打包，盘活持有性物业(景区公募REITs发行仍在等待零的突破)。扩容之后，基本日常接触的基础设施项目，均可以拿去发公募REITs。

最新的数据，截至2024年8月底，基础设施REITs市场已发行上市了73只产品，累计发行规模约1986亿元，总市值约2188亿元，涵盖了交通、能源、仓储物流、产业园区、数据中心、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型。其中，产业园区和高速公路这两类目前市场上数量最大的项目。针对这个特征，“782号文”分别提出了三个发展方向：

一是加快收费公路、清洁能源、仓储物流、保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报。这类基础设施REITs产品已有较多发行案例。

二是进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度。虽然实现了发行“零”的突破，但显然还远远不足。

三是积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。虽然市场不少保租房REITs，但“保障性租赁住房”不是“市场化租赁住房”，现有的租赁住房类REITs都属于“保障性租赁住房”范畴。

现在已发行的REITs项目中，国有企业作为原始权益人的项目占据了主导地位（截至发稿日，104家原始权益人中，国企77家，占比74%），而民营企业相对较少(14家，占比13.5%)。“782号文”此次特别强调支持民间投资项目，并建立健全相关服务机制，意在调动民间投资积极性，为基础设施REITs市场引入更多活力和多元资产。

当然，“782号文”最大的两项变化是：

一是简化流程，原先REITs首发上市满12个月才可申报扩募，这次变更为6个月后即可申报扩募，国家发改委将“直接受理、优先估”。最大的受益者是那些资产储备雄厚、资金需求强烈、并且具有长远战略眼光和强大资本运营能力的原始权益人。像普洛斯（GLP） 这样的物流地产巨头，其商业模式本身就是“开发-培育-REITs退出-再投资”，周期的缩短完美契合其商业逻辑(债券的信用风险进一步降低)。

二是“782号文”另一个重大突破是支持扩募购入“具有关联性的不同行业领域项目”。这意味着原始权益人可以围绕一个核心REITs平台，注入不同业态但能产生协同效应的资产。周期缩短后，这种构建多元化资产组合的速度大大加快。

在公募基金运营早期聚焦同一资产类型，有利于基金管理人进行运营管理，但在市场上，原始权益人拥有多类型的优质底层资产并不少见（特别是同为产权类的产业园区、仓储物流资产、人才公寓及即将纳入试点的商业地产）。对应不同类型资产，同一原始权益人发行多只公募REITs非有效的方案。此外，对于基金投资者和基金管理人而言，不同类型的资产组合也有助于基金资产风险分散化，并提升基金管理人管理多类型资产能力。