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老龄化背景下的养老创新需求

人口老龄化已成为我国社会发展的重要课题，苏州作为全国较早进入老龄化的城市，老龄化趋势持续深化：2021-2024年户籍老年人口从188.89万增至214.09万[注1]，2025年进一步达223万，五年净增34.1万，占户籍人口比例从24.74%升至26.93%，失能、高龄、空巢老人占比同步攀升[注2]。

然而，虽然随着我国房地产市场形势发生了变化，但部分老年群体家庭中房产仍然是主要的家庭资产之一。传统观念让老人不愿因卖房养老丧失财产的所有权。甚至多代家庭有“养老保障与代际传承并行”的需求，更让传统财产处置方式易引发利益冲突。为此，国浩律师联合苏州信托、康养服务机构等，探索“养老服务供给与金融资源支撑”的融合路径，为不动产收益养老信托的落地提供了实践土壤。

最终，通过不动产收益养老信托“收益权支撑养老、所有权保留传承”的权能分离逻辑，将沉睡的不动产资源转化为持续养老现金流，同时允许信托财产追加与信托利益分配指令动态调整，成为破解“多代养老兼顾难”“传承个性化不足”等难题的创新工具。

老龄化压力下“四代同堂”家庭的核心需求

本信托的委托人为苏州一对60岁以上退休夫妇，属于相对比较典型的苏州小康家庭。客户主要画像如下：

(一) 多代照护压力叠加

委托人家庭为“四代同堂”结构：（1）委托人双方各有90岁以上高龄父母，目前在养老机构入住，每年需要支付养老费用。而且，父母的赡养责任完全由夫妇二人承担。委托人自身也计划未来入住康养机构，面临“自我养老+父母养老”的双重开支压力。（2）委托人有已婚独女，长期定居外地，基本无暇在身边照顾父母，也不愿打理家中的商铺和生意。（3）委托人的女儿与女婿两家经济水平存在一定的差异。（4）外孙女正处于基础教育阶段，可能需要委托人在学业、创业等经济支持，为委托人重点关注的隔代传承对象。

(二) 财产与需求的矛盾

家庭资产以“不动产+现金”为主。委托人名下有自有住房、几间商业房产用来出租以及现金资产。自有住房委托人仍在居住，而随着年龄增长以及房产出售难度加大，委托人担心未来可能无法兼顾处理房产收益和变现事宜。同时，委托人更担心因房产无法快速变现导致养老、赡养资金断流。此外，委托人希望最终房产所有权还是能由独女继承。同时，未来若有新增资产，希望能灵活注入信托。

(三) 代际传承的隐忧

委托人夫妇俩希望财产能最终隔代传承给外孙女，且可根据家庭实际变化调整利益指令方案，避免婚姻、观念差异引发的财产纠纷。

简言之，夫妇俩的核心需求清晰却棘手：既要“房产不脱手”，又要“养老有钱花”，还要“传承无冲突”，更要“代际传承个性化”。

双角色赋能，全流程协同护航

面对这一复杂需求，国浩律师最终以“家族法律顾问+信托监察人”的双重身份，贯穿信托设立前后全流程：

角色一：家族法律顾问——需求转化与架构论证

1.需求梳理与服务方案衔接

多次面谈梳理委托人家庭结构、财产状况及“养老+传承”诉求，将模糊需求转化为具体的服务方案要点，协助对接苏州信托，确保需求与信托架构的适配性。

2.信托架构法律论证

对苏州信托“不动产收益权和现金资产共同装入信托”的合法性和可行性进行论证，明确房产收益权（合同债权性质，含租金、处置收益等）符合信托财产确定性要求，特别他益受益权的设置不违背特殊需要信托“服务特定受益人生活需求”的核心目的。同时，协助完善《信托合同》《房产收益权转让协议》，明确“信托财产范围”“受托人权限边界”等核心条款，消除法律障碍。

3.公证遗嘱联动

协助委托人对接苏州公证机关，并在苏州公证处对自有房产进行遗嘱公证，实现房产所有权按公证遗嘱由女儿继承，收益权随信托终止而失效，尽可能的避免“收益权与所有权争夺”的法律纠纷。

4. 代际传承指令灵活设计

国浩律师结合委托人意愿设计多维度分配指令，同时预留调整空间。其一，委托人均去世后，向受益人发放月度基础生活保障金；其二，设置专项奖励，覆盖婚姻家庭稳定、外孙女学业与创业等需求，满足个性化传承目标。例如如果女儿和女婿的婚姻保持稳定，在婚姻存续满20年、30年后可获得家庭奖励基金。外孙女如果考入985、211重点大学或者世界QS前50名的大学，可获得奖学金。未来隔代创业如果坚持三年以上，给予创业基金支持等；最后，所有分配规则可依家庭变化（如学业规划调整、婚姻状态变动）修改，由监察人核实情况后执行，确保合规性与灵活性平衡。

角色二：信托监察人——保证信托运行“安全”

作为独立第三方监察人，国浩律师通过“协同核查+动态监督”保障信托财产安全：

1. 房产权利协同核查：配合信托机构核查《不动产登记信息查询结果》，确认标的房产无抵押、查封等权利瑕疵；同步实地探访房产，拍摄外观、门牌影像，确保“登记信息与实物一致”，为信托财产交付提供基础支撑。

2. 信托运行动态监督：定期形式审查委托人生存状态与民事行为能力；核查受托人是否按约定运用信托财产；审核受托人出具的管理报告，确保信息透明。

3. 违规纠偏机制：若发现受托人未按信托目的操作，立即出具书面整改要求，必要时提起法律程序，为受益人利益“兜底”。

信托架构创新落地

针对“房产价值转化为持续养老服务”的核心需求，最终设计了“房产托管-资金运作-服务给付”的闭环架构（如下图），既实现信托财产与委托人其他资产的风险隔离，又确保资金专款用于养老照护、医疗康复等特定需求，避免传统以房养老模式中“产权处置与服务保障脱节”的痛点。

(一) 让“沉睡房产”变“养老现金流”

委托人通过签署《房产收益权转让协议》将“房产收益权”转入信托——后续房产的收益收入直接进入信托专户，用于支付委托人及高龄父母的康养费用，实现“以房养人”而非“卖房养老”。

(二) 康养费用闭环，资金安全“不跑偏”

1.支付触发条件：仅当康养机构提供真实服务（需提交服务清单、费用发票），且经“养老服务费用支付指令权人”确认后，才允许受托人从信托专户付款；

2.资金流向闭环：信托资金直接支付至康养机构指定账户，不经过第三方，降低被挪用风险；

3.纠纷隔离：信托合同明确“受托人仅负责按指令付款，不介入委托人与康养机构的服务纠纷”，避免信托被卷入诉讼。

律师工作

依托苏州信托首单不动产收益权养老服务信托的实践经验，国浩律师将围绕“遗产管理人制度衔接，推动公证遗嘱检认流程标准化”“公益慈善嫁接特需信托”两大方向深入推进工作，具体规划如下：

(一) 推进公证处通过公证遗嘱，遗产管理人将遗产装入生前信托无缝衔接

针对财富传承中“生前规划与身后遗产衔接不畅”的痛点，本团队将充分利用由国浩律师牵头入库的江苏省苏州公证处“遗产管理人”名录的优势，结合苏州本地发展需求特征，逐步完善遗产转入生前信托的全流程：

界定遗产管理人的核心职责。与委托人生前设立的特殊需要信托进行财产对接，明确遗产装入生前信托的权属变更路径、税费测算标准及公示流程，避免“遗产分割与信托财产隔离”的脱节问题，尽可能地保障遗产可以顺利纳入信托，不影响委托人传承安排。

此外，国浩律师将联合苏州公证处推动遗嘱检认流程标准化。与公证处商讨标准化检认清单，重点核查公证遗嘱中“财产权属分配”与信托条款中“财产权（所有权/收益权）约定”的一致性、遗嘱受益人与信托受益人的权益衔接逻辑，避免出现“遗嘱与信托条款冲突”的情况。

(二) 探索特殊需要信托与公益慈善的嫁接模式

为实现“养老保障与社会公益价值”的双重目标，国浩律师将继续推动特殊需要信托向“财富向善”的升级：

设计公益受益人嵌入模式。在特殊需要信托合同中增设“公益分配机制”，触发公益分配指令，或按委托人预设比例，将部分信托利益定向捐赠至公益领域。进一步联合苏州本地公益慈善组织建立筛选与对接平台，明确公益受益人的准入标准、资金使用范围，实现“私益保障+公益价值”的充分平衡。

结 语

苏州首单“以房养老”特殊需要服务信托的实践表明，不动产收益养老信托的核心价值在于“制度灵活性与需求适配性的结合”——通过信托的特性保障养老资金安全，通过“收益权与所有权分离”消除老年人对房产控制权的顾虑，通过“多元条款+灵活调整”覆盖家庭全生命周期需求。

未来，随着登记政策完善、服务生态构建、公众认知提升，该模式或能成为应对人口老龄化、解决家庭养老与传承矛盾的重要金融工具，为“中国式养老”提供更多创新样本。

注释及参考文献：

[1] 江苏民政《苏州：做好养老服务“四则运算”用心用情用力打造“苏式颐养”新标杆》，https://mp.weixin.qq.com/s/0f98lEKU9Ij81KkZmdmNaw；相城发改《银发经济，下一片“蓝海”》，https://mp.weixin.qq.com/s/OL5Lm74VpB-Y-N4djTdEAA。

[2] 苏州市老龄协会《2025年全市“敬老爱老孝老”倡议书》https://mp.weixin.qq.com/s/EBRR54ua_IaRPnjEVb4dgg。